울산지방법원 2023타경9971. 울산 울주군 범서읍 구영리 엣지타워 7층 1303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사엣지투자개발입니다. 이 물건의 말소기준은 2022.11.17. 접수된 주식회사 경남은행의 가압류로, 청구금액은 2,423,433,495원입니다. 이후 2023.11.09. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 131,000,000원에서 최저매각가 31,453,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 4회 유찰 자체가 반복적으로 응찰이 성립하지 않았다는 사실이므로, 환금성·실사용성·물건 특정 문제를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경9971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 7층1303호 (엣지타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사엣지투자개발 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 31,453,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 128,620,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2022.11.17. 주식회사 경남은행 가압류입니다. 해당 가압류와 2023.11.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 회차 최저매각가는 31,453,000원으로 감정가 131,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰 뒤의 가격이라는 점만 보면 하락 폭은 큽니다. 그러나 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 실제 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 31,453,000원 | 30,486,846원 | 2,521,566,922원 |
| 5회 유찰 시 | 22,017,100원 | 21,220,792원 | 2,530,832,976원 |
| 6회 유찰 시 | 15,411,969원 | 14,734,554원 | 2,537,319,214원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,154원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 2,423,433,495원 | 30,486,846원 |
| 2. 경매개시결정 · 박경남 | 128,620,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,552,053,768원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 30,486,846원이고 미배당액은 2,521,566,922원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설·판매시설·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 건물 차량출입이 용이합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 내부 확인된 301호·501호와 건축물현황도에 의하면 복층형입니다. 302호·501호 외에는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 도로. 동측으로 구영로, 서측으로 폭 8미터 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(구영택지지구)이며 소로2류·중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·택지개발지구·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,665,000원/㎡, 지목은 대이며 토지면적은 333.3㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 7층 평면도 표기와 등기·건축물대장·현관 표기가 서로 다르므로 현관 1303호를 기준으로 실제 위치와 공부를 대조하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 확인을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 내부 상태. 302호·501호 외에는 폐문부재로 내부 미확인이라는 감정 내용이 있으므로 해당 호실의 실제 내부구조·복층 여부·시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 24.01%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 및 근린시설의 최근 거래·임대료·공실을 확인하세요.
- 4회 유찰 원인. 권리 외에도 용도, 내부상태, 호실표기, 수익성, 환금성 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기 권리구조만 보면 말소기준 가압류와 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이미 4회 유찰돼 감정가 131,000,000원의 24.01%인 31,453,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저가라는 결론은 유보해야 합니다.
특히 이 물건은 사건상 용도가 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이며, 7층 호실 표기와 등기·건축물대장·현관 표시가 서로 다릅니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 물건 특정은 반드시 재확인이 이 사건의 핵심입니다.
