대전지방법원 2025타경11681. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌2차 8층 808호, 전용 39.14㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정평가상 방2·거실 겸 주방·욕실1·현관·보일러실 구조이며, 2016.09.30 사용승인된 10층 건물의 8층입니다. 현재 등기부상 소유자는 주식회사닥터빌이고, 2021.11.17 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이 물건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차관계입니다. 송정민은 보증금 100,000,000원, 주민등록 2022.03.25, 확정일자 2022.03.14의 임차권자입니다. 현재 최저가보다 보증금이 훨씬 크기 때문에 확약이 없다면 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 부족분을 67,727,878원으로 계산합니다. 다만 2026.01.29 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 송정민 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 8층 808호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 · 전용 39.14㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실1 · 10층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사닥터빌 (2021.11.17 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 33,271,000원 (6회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,142,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 계산된 말소기준은 2025.05.07 강제경매개시결정입니다. 과거 구즉신용협동조합·임동원 근저당과 박은지 임차권은 2021.11.17 경매 매각으로 이미 말소됐고, 북인천신용협동조합 근저당도 2022.04.20 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라, 말소기준보다 앞선 송정민 임차권과 안태환 전입입니다.
| 임차인 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송정민 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.25 확정 2022.03.14 배당요구 2024.06.13 | 100,000,000원 | 확약 반영 0원 2026.01.29 대항력 포기 | 있음 | 해당 없음 |
| 안태환 | 전입 2025.04.25 배당요구 2025.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차 관련 실제 인물은 송정민·안태환 2명으로 봅니다. 2024.09.20 을구 8-2 기록은 새로운 임차인이 아니라 기존 송정민 임차권의 점유개시일을 2022.04.20으로 경정한 기록입니다. 따라서 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 총취득가는 미확정
천안베스트빌2차는 29세대, 2016.09.30 준공입니다. 대상 면적 39.14㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 64,433,333원이고, 최신 거래는 2026.07의 95,000,000원입니다. 현재 최저가 33,271,000원은 최근 12개월 평균의 51.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.14㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 39.14㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 39.14㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 38.56㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 38.56㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 38.47㎡ | 6 | 54,300,000원 |
| 2025.10 | 38.47㎡ | 10 | 54,300,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 10 | 55,200,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 9 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 4 | 54,300,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 7 | 55,800,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 5 | 59,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 64,433,333원 |
가격표만 보면 상당한 할인입니다. 실거래 최저는 54,300,000원이고 최근 12개월 평균은 64,433,333원, 최신 거래는 95,000,000원인데 현재 최저가는 33,271,000원입니다. 다만 이 비교가 그대로 투자 메리트가 되는 것은 아닙니다. 송정민 확약만 반영한 기준액은 최저가와 같지만, 안태환 보증금이 미상이라 최종 실질취득액은 아직 닫히지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 998,878원 |
| 1. 임차인 송정민 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 32,272,122원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,142,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 송정민 보증금의 미배당액은 67,727,878원입니다. 그러나 2026.01.29 확약서에 따라 이 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 송정민 부분의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 안태환에게까지 적용되는 것으로 보지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 송정민 인수액은 늘어나는 구조였지만
| 회차 | 매각가 | 송정민 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 33,271,000원 | 67,727,878원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 26,616,800원 | 74,262,302원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 21,293,440원 | 79,489,842원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 송정민의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐 실질취득 부담은 크게 줄지 않는 구조였습니다. 하지만 이 사건은 송정민 임차권에 관한 확약이 제출돼 이 룰상 인수액을 실질 0원으로 처리합니다. 다만 안태환의 보증금은 별개이므로 회차가 더 내려간다고 해서 전체 권리위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 방2·거실 겸 주방·욕실1·현관·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 천안우체국 북동측 인근으로, 주위는 상가·공동주택·업무시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물, 사용승인일 2016.09.30. 승강기·난방·위생 및 급배수·화재탐지·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역, 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,760,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 천안베스트빌2차는 29세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·낙찰률 0.0입니다. 다회유찰 이력까지 감안하면 가격 외 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안태환 보증금 확인. 전입 2025.04.25는 말소기준일 2025.05.07보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 확약서 원문 확인. 2026.01.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 송정민 임차권 말소 확인. 확약에 따라 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 33,271,000원은 최근 시세의 51.6%지만, 안태환의 미상 보증금이 추가되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
- 다회유찰·소규모 단지. 6회 유찰, 단지 평균 5.3회 유찰, 29세대 오피스텔이라는 점을 재매각·임대 환금성 판단에 함께 반영하세요.
- 현장 임대관계 재확인. 감정평가 당시 임대관계는 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 현 점유자와 실제 사용관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 하나로 주된 위험은 줄었지만, 아직 닫힌 권리분석은 아니다”
이 물건은 표면적으로 매우 싸 보입니다. 감정가 97,000,000원이 6회 유찰돼 33,271,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 64,433,333원의 51.6%입니다. 더 중요한 변화는 보증금 100,000,000원의 송정민 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼, 배당표상 67,727,878원의 미배당액을 매수인 실질 인수 0원으로 처리할 수 있다는 점입니다.
하지만 결론을 “권리 깨끗”으로 끝내면 안 됩니다. 안태환의 2025.04.25 전입은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 부분은 송정민 확약과 별개입니다. 게다가 6회 유찰, 29세대 소규모 오피스텔, 단지 경매 평균 5.3회 유찰이라는 환금성 신호도 가볍지 않습니다. 주된 1억 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상임차인 확인 전까지 총취득가는 확정되지 않는다. 이 사건의 핵심은 바로 그 한 줄입니다.
