대구지방법원 2025타경30127. 대구광역시 달성군 논공읍 위천리 140-1의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 창고 및 일부 사무실로 이용 중입니다. 토지는 창고용지이며 면적은 1,249㎡, 제2종일반주거지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 1,633,308,000원까지 내려왔습니다.
그러나 5회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 매력을 판단하기는 어렵습니다. 이 사건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명이 있고, 예상배당표상 두 임차인의 보증금 45,000,000원과 25,000,000원은 배당되지 않은 채 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가와 별도로 총 70,000,000원의 인수 부담을 반드시 붙여 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경30127 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 위천리 140-1 · 대구광역시 달성군 논공읍 비슬로 1565 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 일부 사무실 |
| 토지 | 창고용지 · 1,249㎡ · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 건물 | 경량철골구조 난연판넬지붕 단층 · 사용승인일자 2015.01.07 |
| 소유자 | 이한식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,333,284,000원 / 1,633,308,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 화원새마을금고 / 1,173,913,391원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준권리는 2021.03.08 월배새마을금고 근저당권 2,400,000,000원입니다. 같은 날 화원새마을금고 근저당권 2,220,000,000원이 설정됐고, 2023.04.18 화원새마을금고 근저당권 36,000,000원, 2024.01.02 대구경북능금농업협동조합 가압류 258,308,117원, 2025.01.07 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인은 다릅니다. 남진기는 2016.01.14, 성경숙은 2019.06.14 전입해 둘 다 2021.03.08 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 예상배당 계산에서도 대항력이 인정되고 우선변제권은 없는 것으로 반영돼, 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남진기 | 전부 | 2016.01.14 | 45,000,000원 | 1,350,000원 | 2025.04.04 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 |
| 성경숙 | 전부 | 2019.06.14 | 25,000,000원 | 1,100,000원 | — | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 |
② 가격 흐름 — 5회 유찰, 그래도 실질취득으로 본다
현재 회차 최저가는 1,633,308,000원으로 감정가 3,333,284,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 1,306,646,400원(감정가 39%), 7회 유찰 시 1,045,317,120원(감정가 31%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (49%) | 1,633,308,000원 | 70,000,000원 | 3,299,733,197원 |
| 6회 유찰 시 (39%) | 1,306,646,400원 | 70,000,000원 | 3,623,128,181원 |
| 7회 유찰 시 (31%) | 1,045,317,120원 | 70,000,000원 | 3,881,844,168원 |
유찰이 더 진행돼 최저가가 내려가더라도 두 임차인의 보증금 70,000,000원 인수는 각 시나리오에서 동일하게 남습니다. 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 내려갔는가’와 ‘낙찰 후 실제로 부담할 금액이 얼마인가’를 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,633,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 18,733,080원 |
| 인수 · 임차인 남진기 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 성경숙 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 월배새마을금고 | 2,400,000,000원 | 1,614,574,920원 |
| 3. 근저당 · 화원새마을금고 | 2,220,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 화원새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구경북능금농업협동조합 | 258,308,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 4,914,308,117원 중 현재 회차 예상배당은 1,614,574,920원이고, 미배당액은 3,299,733,197원입니다. 신청채권자 화원새마을금고의 청구액은 1,173,913,391원이지만 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 임차보증금 70,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수액으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 논공읍 위천리, 고속도로 논공휴게소 남서측 인근입니다. 부근은 도시외곽 간선도로변 상업지대와 후면 주상지대·농경지대·야산지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 토지 또는 인접지를 통해 일반차량 출입이 원활하고, 도시외곽 간선도로변에 위치해 대중교통을 포함한 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 창고 및 일부 사무실로 이용 중이며, 경량철골구조 난연판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 창고용지 1,249㎡, 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 812,100원/㎡입니다.
- 설비. 건물 내·외에 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 직접 확인. 남진기·성경숙 모두 말소기준보다 앞선 전입일로 대항력이 인정돼 있고, 예상배당상 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,633,308,000원에 인수액 70,000,000원을 더한 실질 부담을 기준으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순히 가격이 낮아졌다는 이유만으로 접근하지 말고, 현장 상태·임대관계·사용 현황과 매각 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 매각물건명세서 비고에는 목록 1 지상 컨테이너 2기가 평가 및 매각에서 제외된 것으로 기재돼 있습니다. 감정요항에는 기호(1) 토지상 컨테이너 1기와 제시외 판넬조 30㎡가 소재하며 평가 제외·타인소유로 기재돼 있어 현장과 원문 대조가 필요합니다.
- 신청채권자 배당 구조. 현재 회차 예상배당에서는 월배새마을금고가 1,614,574,920원을 배당받고 신청채권자 화원새마을금고의 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 3,333,284,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 1,633,308,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 남진기와 성경숙이 있고, 두 사람의 보증금 합계 70,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
말소기준 이후 담보권과 가압류가 소멸한다는 점만 보면 구조는 정리돼 있지만, 이 물건을 ‘권리가 깨끗한 49% 물건’으로 보면 판단을 잘못할 수 있습니다. 현재 회차의 취득 판단은 최저가가 아니라 인수액까지 포함한 실질취득 부담을 기준으로 해야 하며, 창고·토지라는 이용형태와 5회 유찰, 매각 제외 컨테이너 및 제시외 물건까지 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금은 남는다. 이 사건의 권리분석 결론은 그 한 문장으로 압축됩니다.
