울산지방법원 2025타경565. 울산 북구 효문동 울산아파트형공장 1동 7층 716호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층에 위치합니다. 현재 회차 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 119,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 비율 자체는 실거래 시세가 아닙니다.
권리관계의 중심은 2016년 6월 30일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 64,800,000원입니다. 이를 말소기준으로 이후 기술보증기금·울산신용보증재단·국민은행의 가압류, 현재 경매개시결정, 동울산세무서장의 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경565 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산성로 40, 1동 7층716호 (효문동, 울산아파트형공장) |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트형공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 소병남 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 64,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.06.30. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 기술보증기금 가압류 96,390,000원, 울산신용보증재단 가압류 17,630,000원, 주식회사 국민은행 가압류 92,836,355원, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 40,817,000원, 4회 유찰 시 28,571,900원입니다. 하지만 아파트형공장은 주거용 아파트와 수요층·용도·환금성이 다르고, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 58,310,000원 | 214,795,935원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 40,817,000원 | 231,974,061원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 28,571,900원 | 243,998,749원 |
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 64,800,000원 | 56,860,420원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 96,390,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 17,630,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 92,836,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 271,656,355원 중 예상 배당액은 56,860,420원이며 미배당은 214,795,935원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 효정고등학교 북서측 인근이며 주변은 공장지대로 공장, 화물터미널, 운전학원, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 인근에 있습니다. 북측 및 서측으로 폭 약 20m 도로에 접해 차량 출입이 용이합니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트형공장입니다. 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중이며 준공업지역에 속합니다.
- 규제. 국가산업단지(울산미포국가산업단지), 지원시설구역, 장애물제한표면구역, 특별대책지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 9,973.6㎡, 공시지가 562,100원/㎡이며 평탄한 공장용지로 이용 중입니다.
- 내부. 폐문으로 내부는 확인하지 못했습니다. 주요 설비로 급배수·위생·승강기·화재관리설비 등이 기재되어 있습니다.
⑤ 평면도 정정 이력 — 현장 호실은 반드시 재확인
감정평가 과정에서 7층 평면도와 단위세대 평면도의 위치가 서로 달랐습니다. 감정평가서는 7층 평면도 및 현장 안내도·현관 표시가 일치하는 716호 위치를 본건으로 평가하면서, 단위세대 평면도가 가리키는 704호 위치도 추가 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 현장 점유자와 사업자등록·점유시기를 확인하세요.
- 호실 위치 재대조. 평면도 오류가 2026.04.10. 직권 정정된 이력이 있으므로 최신 집합건축물대장 현황도와 현장 호실표시를 대조하세요.
- 용도 적합성. 아파트형공장으로 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지, 국가산업단지·지원시설구역 등 제한을 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 미확인 상태이므로 시설 상태·수선비·설비 가동 여부를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 매매 가능 가격과 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 배당·세금 확인. 예상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 매각 전 원본 서류로 재확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 매물”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 아파트형공장이고 이미 2회 유찰됐으며 감정평가 당시 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 평면도 역시 오류가 확인되어 2026년 4월 10일 정정된 이력이 있습니다.
따라서 현재 최저가 58,310,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리 부담은 낮지만, 사용성·점유·호실 위치·환금성 확인이 핵심인 물건입니다. 권리만 보고 낙찰가를 정하기보다 실제 활용가치가 58,310,000원을 정당화하는지를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.