울산지방법원 2025타경1041. 경상남도 양산시 호계동 1035-16에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 1,331㎡, 지목은 공장용지이고 일반공업지역에서 공업용으로 이용되는 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물(2-1~2-4)과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 10식도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2018.07.13. 설정된 부산은행 근저당권 257,000,000원입니다. 그보다 앞서 존재했던 부산은행 근저당권과 중소기업진흥공단 근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후에 남아 있는 이스트웨스트 가압류, 케지티 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·한국전력공사·한남미 가압류 및 부산은행 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1041 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 호계동 1035-16 · 산막공단남14길 13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 1,331㎡ · 일반공업지역 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사건설글라스테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,098,967,350원 / 1,028,494,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 247,460,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-4) 포함 · 기계기구 10식 포함 |
① 권리 흐름 — 2018년 부산은행 근저당이 기준
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력·우선변제에 따른 별도 인수 계산은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 2,098,967,350원, 현재 최저매각가는 1,028,494,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 719,945,800원, 4회 유찰 시 503,962,059원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래 등 비교 가능한 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 토지는 일반공업지역의 공장용지이고, 건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구까지 일괄매각되는 구조라 일반 주거용 부동산처럼 단순한 평형·세대 실거래 비교가 가능한 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,028,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,684,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 257,000,000원 | 257,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이스트웨스트 | 173,676,929원 | 173,676,929원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 케지티 | 247,460,534원 | 247,460,534원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 342,000,000원 | 337,671,597원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 82,923,120원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 247,460,534원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한남미 | 1,892,538원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,352,413,655원 중 현재 회차 예상 배당액은 1,015,809,060원, 미배당액은 336,604,595원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 1,028,494,000원 | 1,015,809,060원 | 336,604,595원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 719,945,800원 | 710,346,342원 | 642,067,313원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 503,962,059원 | 496,522,438원 | 855,891,217원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시에는 신청채권자 청구금액 247,460,534원이 전액 배당되는 시나리오지만, 4회 유찰 시 신청채권자 예상배당액은 65,845,509원으로 줄어듭니다. 그러나 배당 부족액이 커지는 것과 별개로, 제공된 권리관계 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 토지·매각범위 메모
- 토지. 지목 공장용지, 면적 1,331㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 완경사·세로장방형 토지로 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 427,800원/㎡입니다.
- 계획·시설. 일반산업단지·공공시설구역·녹지구역·지구단위계획구역·소로1류·공공공지와 접하는 것으로 표시됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물(2-1~2-4)과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 10식이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.07.13. 을구 5번 부산은행 근저당권 257,000,000원이 기준입니다.
- 임차관계. 임차인은 없어 임차보증금 인수 계산은 없습니다.
- 일괄매각 범위. 토지만 보지 말고 제시외 건물(2-1~2-4)과 기계기구 10식까지 실제 상태와 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 공업용 자산의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 권리와 배당 구분. 현재 회차 미배당액은 336,604,595원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 일괄매각 대상의 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격 판단은 더 어렵다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 선명합니다. 2018.07.13. 부산은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 1,028,494,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 숫자를 곧바로 가격 매력으로 바꾸면 안 됩니다. 동일 유형의 최근 거래 자료가 없고, 일반공업지역 공장용지에 제시외 건물과 기계기구 10식이 묶여 있는 일괄매각 물건입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 자산가치 검증이 핵심인 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 권리만 보면 안전도가 높지만, 2회 유찰과 공업용 자산의 환금성·가치 확인 부담을 감안하면 가격 검증 없이 높은 등급을 줄 사건은 아닙니다.
