울산지방법원 2025타경1041. 양산시 호계동 1035-16 소재 부동산으로, 용도는 기타 + 토지이며 토지는 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 1,331㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 10식이 함께 포함됩니다.
권리의 기준점은 2018년 부산은행 근저당입니다. 그보다 앞선 2013년 부산은행 및 중소기업진흥공단 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 2018.07.13. 부산은행 채권최고액 257,000,000원 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1041 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 호계동 1035-16 · 산막공단남14길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 토지면적 | 1,331㎡ |
| 소유자 | 주식회사건설글라스테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,098,967,350원 / 1,028,494,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케지티 / 247,460,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 10식 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2018.07.13. 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 257,000,000원입니다. 이후 이스트웨스트 가압류, 케지티 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·한국전력공사·한남미 가압류, 부산은행 임의경매개시결정 및 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 2,098,967,350원, 현재 최저매각가는 1,028,494,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 물건은 일반공업지역의 공업용 부동산이며 토지뿐 아니라 건물·제시외 건물·기계기구 10식을 일괄매각합니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,028,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,684,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 257,000,000원 | 257,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이스트웨스트 | 173,676,929원 | 173,676,929원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 케지티 | 247,460,534원 | 247,460,534원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 342,000,000원 | 337,671,597원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 82,923,120원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 247,460,534원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한남미 | 1,892,538원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,352,413,655원 중 예상 배당액은 1,015,809,060원, 미배당은 336,604,595원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모
- 토지. 면적 1,331㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·공공시설구역·녹지구역·지구단위계획구역·공공공지 등에 접하거나 포함됩니다.
- 형상·접면. 완경사·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 427,800원/㎡입니다.
- 매각 구성. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 10식이 포함되는 일괄매각입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공업용 부동산이고 2회 유찰 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.07.13. 부산은행 근저당이 말소기준이며 현재 자료상 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구 10식이 함께 매각됩니다.
- 기계기구 현황 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록에 포함된 기계기구의 현존 여부와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,028,494,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 719,945,800원, 4회 유찰 시 503,962,059원으로 내려가며 채권 미배당은 각각 642,067,313원, 855,891,217원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 매각대상 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 물건은 공업용 토지와 건물, 제시외 건물, 기계기구 10식을 묶은 일괄매각이며 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로는 시장가격 대비 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 판단은 보수적으로입니다.
