대전지방법원 2025타경11792. 천안시 서북구 두정동 ‘천안두정역이안더센트럴’ 108동 4층 401호, 전용면적은 84.966㎡ 기준의 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·욕실2·거실·주방/식당·서재 등의 주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 23층 중 4층입니다. 소유자 류화수는 2021.09.11 매매를 원인으로 2022.04.07 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 347,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 소유권 이전과 같은 날 전입·확정일자를 갖춘 정광순의 320,000,000원 임차권입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.04.26 현대카드 가압류 6,233,718원이므로, 정광순은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 2026.07.20 제출된 확약서가 있어 결론이 달라집니다. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로 정광순 관련 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 2045 천안두정역이안더센트럴 제108동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.966㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·서재 · 23층 중 4층 |
| 사용승인 | 2011.01.28 |
| 소유자 | 류화수 (2021.09.11 매매, 거래가액 347,000,000원 · 2022.04.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (4회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,046,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 완화
말소기준은 2024.04.26 현대카드 가압류입니다. 정광순의 전입·확정일자는 2022.04.07로 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙상 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 2024.04.29 등기됐으며 보증금은 320,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광순 | 건물의 전부 | 320,000,000원 | 2022.04.07 / 2022.04.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 정광순 1명입니다. 배당 계산상 미변제 잔액은 18,098,000원이지만, 2026.07.20 주택도시보증공사의 확약서에 따라 정광순 임차보증금에 대해서는 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.07억은 최근 시세 이상
같은 단지 ‘두정역이안더센트럴’의 전용 84.93~84.98㎡ 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 290,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 280,000,000원입니다. 실질 인수가 0원이므로 이 사건의 실질취득은 최저가와 같은 307,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 105.8%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 21 | 297,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6 | 293,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 18 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 7 | 284,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 22 | 307,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 290,083,333원 |
최근 거래 범위는 270,000,000원~310,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 290,083,333원입니다. 최저가이자 실질취득 307,000,000원은 이 평균보다 16,916,667원 높고, 최신 거래 280,000,000원보다 27,000,000원 높습니다. 2026.05에는 307,000,000원 거래도 있었지만, 최근 12개월 평균과 가장 최신 거래를 우선하면 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 정광순 보증금 | 320,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,233,718원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 337,046,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미변제액은 18,098,000원입니다. 다만 2026.07.20 확약에 따라 정광순 임차권에 대해서는 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 18,098,000원은 룰상 인수액으로만 병기하며 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 두정 전철역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 수도권 출퇴근이 가능한 전철역 주변 공동주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지 내 지상 및 지하주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지·건물. 두정역이안더센트럴은 935세대이며 사용승인일은 2011.01.28입니다. 본건은 철근콘크리트구조 23층 건물의 4층 401호입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,191,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 단지 토지는 평지의 부정형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만, 거래가는 270,000,000원부터 310,000,000원까지 분산돼 있습니다. 현재 실질취득 307,000,000원은 최근 평균보다 높아 가격 경쟁력이 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.20 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 이 사건은 확약 반영 시 실질 인수가 0원이므로 실질취득 307,000,000원을 최근 12개월 평균 290,083,333원과 비교해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 84.93㎡ 16층의 280,000,000원입니다. 본건 가격 307,000,000원이 이를 웃돕니다.
- 4회 유찰의 의미 분리. 유찰 횟수가 많다는 사실 자체를 할인으로 보지 말고, 실제 최저가가 최근 시세보다 낮은지를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 배당표상 임차보증금 미변제액은 18,098,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원이라는 두 숫자의 성격을 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·비용 확인. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 최종 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 첫인상만 보면 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 경매로 보입니다. 실제 배당 계산도 307,000,000원 매각가에서 18,098,000원이 미변제되는 구조입니다. 그러나 2026.07.20 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 정광순 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 307,000,000원으로 최근 12개월 평균 290,083,333원보다 높고, 최신 거래 280,000,000원보다도 높습니다. 게다가 사건은 4회 유찰 표기입니다. 따라서 결론은 권리 부담은 확약으로 크게 완화됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 최저가가 낮아 보이는지가 아니라 실질취득가가 실제 최근 거래보다 싼지가 이 물건의 판단 기준입니다.
