울산지방법원 2025타경1272. 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구의 오션파크1동 2층 201호입니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층에 자리합니다. 감정평가 당시 현황은 공실로 조사되었습니다.

소유자는 원주희로, 2017년 12월 21일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 402,492,600원입니다. 이후 2019년 6월 19일 울산수산업협동조합 앞으로 채권최고액 377,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권을 기초로 2025년 7월 14일 임의경매가 개시됐습니다.

권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 기존 근저당권들은 말소됐고, 현재 말소기준 근저당권 이후의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 상가를 수익성 있게 취득한다는 사실은 별개입니다. 세 번의 유찰, 공실 상태, 미성숙 상권을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

가장 중요한 기준점은 2019년 6월 19일 울산수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 경매의 신청채권자이기도 합니다.

앞서 설정됐던 동촌농업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당권과 장석환의 채권최고액 264,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 근저당권의 인수 부담으로 계산하지 않습니다.

말소기준 이후에는 지산주택 주식회사, 대한민국, 삼성카드 주식회사, 신한카드 주식회사 명의의 가압류와 임의경매개시결정이 존재합니다. 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 트리아나조경 주식회사의 가압류도 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 139,258,000원입니다. 감정가 406,000,000원과 비교하면 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 감정가 대비 차이는 266,742,000원입니다.

하지만 이 차이를 그대로 투자이익이나 시세 할인액으로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가금액은 현재 실제 매매시장 가격과 같지 않을 수 있으며, 이 상가의 최근 실거래가나 임대수익을 기준으로 한 가격 검증이 이루어지지 않았기 때문입니다.

후속 유찰 가격은 시나리오상 금액이며 실제 매각기일·최저가 확정 내용은 법원 공고를 확인해야 합니다. 위 표의 채권 미배당은 제공된 배당 추정 기준으로, 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 139,258,000원 가정)

예상 매각대금 139,258,000원에서 집행비용 2,749,612원을 제외한 136,508,388원이 울산수산업협동조합 근저당권 배당으로 배정됩니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 배당은 없는 것으로 추정됩니다.

총 채권액은 848,092,795원, 채권자 총 예상배당액은 136,508,388원, 미배당액은 711,584,407원입니다. 신청채권자의 경매 청구액 293,310,520원도 예상배당만으로 충족되지 않습니다.

집행비용은 추정치이며 채권 배당액은 채권최고액 등을 기준으로 산정된 시뮬레이션입니다. 실제 채권원리금, 배당요구, 당해세, 법정 우선권과 임대차 관계에 따라 배당 순위 및 금액은 변경될 수 있습니다. 특히 대한민국의 가압류는 별도의 조세채권 우선순위 확인을 대신하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 산하동 소재 강동중앙공원 북측 인근입니다. 근린생활시설과 상업나지 등이 혼재한 미성숙 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도·현황. 근린생활시설(일반음식점) 구조지만 조사 당시 공실 상태입니다. 내벽은 콘크리트 노출 및 일부 인테리어 마감 상태로, 실제 영업에 필요한 시설과 공사 범위를 확인해야 합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 201호입니다. 전기·위생·소화전·승강기 및 부대설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 주변으로 중로 및 소로에 접하고 있으며 도로 폭과 포장상태 등은 보통으로 조사됐습니다.
• 토지이용계획. 감정요항표상 산하동 999-2는 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 도시개발구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 세부 토지이용계획은 입찰 전 해당 필지 기준으로 재확인해야 합니다.
• 공부상 소재지. 제시목록의 강동산하지구 58블럭 2롯트 및 종전 대지권 관련 지번과 현황 산하동 999-2 사이에 구획정리 이력이 있습니다. 현황 토지 면적은 888.9㎡로 기재돼 있어 대지권 및 필지 대응관계 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 2층 상가이며 공실 상태와 미성숙 상권이 겹칩니다. 해당 호실의 실질적인 임대수요 및 매수수요가 확인되지 않은 만큼 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요. 동일 건물과 인근 유사 상가의 최근 거래가격, 층별·용도별 차이를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실인 일반음식점 구조입니다. 주변 임대료와 공실률, 실제 임차 수요를 확인하고 예상 공실기간과 시설투자비를 반영해야 합니다.
• 점유·임대차. 공실로 조사됐어도 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태와 상가임대차 관련 권리, 사업자등록 및 대항력 성립 여부를 원본 서류로 재확인하세요.
• 인테리어·시설. 내벽 콘크리트 노출과 일부 인테리어 마감 상태를 감안해 영업 가능한 상태인지, 추가 설비·소방·위생 공사가 필요한지 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 당해세 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요. 추정 배당표만으로 모든 부담이 확정되는 것은 아닙니다.
• 대지권·용도지역. 구획정리 전후 지번, 대지권 비율, 공부 및 현황 일치 여부와 토지이용규제 사항을 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 97,480,600원, 5회 유찰 시 68,236,420원으로 계산돼 있지만, 낮아지는 최저가가 반드시 투자수익성을 보장하는 것은 아닙니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.21 매각기일과 최저매각가, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서의 최신 내용을 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 등기상 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 감정가 406,000,000원이 세 차례 유찰로 139,258,000원까지 내려왔다는 점 역시 눈에 띕니다.

그러나 그 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 미성숙 상가지대에 위치한 공실 일반음식점으로, 임대수익과 실제 매매수요가 검증되지 않았습니다. 3회 유찰은 입찰가가 내려온 기회이면서 동시에 시장 수요를 신중하게 검토해야 한다는 신호이기도 합니다.

종합하면 등기상 권리는 정리 가능한 구조이지만, 가격 적정성·공실 위험·환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 임대차 및 점유관계와 상가의 실제 수익성을 먼저 확인하고, 그 결과를 토대로 보수적인 입찰 상한을 설정하는 접근이 필요합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 투자 판단은 보류가 적절한 물건입니다.