198,940,000원
울산지방법원 2025타경1272. 울산 북구 산하동 오션파크1동 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설(일반음식점) 구조입니다. 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 소유자는 원주희이며, 2017.12.21. 거래가액 402,492,600원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준점은 2019.06.19. 설정된 울산수산업협동조합 근저당권 377,000,000원입니다. 이후 설정된 지산주택 주식회사·대한민국·삼성카드 주식회사· 신한카드 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 어려운 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 406,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 198,940,000원까지 내려왔습니다. 다만 감정평가상 주변은 근린생활시설과 상업나지가 혼재한 미성숙 상가지대이고 해당 호실도 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 크게 보이지만, 이를 곧바로 실제 시장가 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1272 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 999-2 오션파크1동 2층 201호 · 도로명 울산광역시 북구 화암3길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) 구조 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 원주희 · 2017.12.21. 소유권이전 · 거래가액 402,492,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 198,940,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 신청채권 / 청구액 | 울산수산업협동조합 · 293,310,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년에 설정됐던 동촌농업협동조합 근저당권 210,000,000원과 장석환 근저당권 264,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2019.06.19. 울산수산업협동조합 근저당권 377,000,000원입니다. 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가 198,940,000원은 감정가 406,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 139,258,000원, 4회 유찰 시에는 97,480,600원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 198,940,000원 | 652,737,955원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 139,258,000원 | 711,584,407원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 97,480,600원 | 752,766,846원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인을 같은 것으로 보면 안 된다는 것입니다. 동일 근린시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 현재 49%라는 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거가 부족합니다. 특히 감정평가에서 주변을 미성숙 상가지대로 평가했고 현재 호실도 공실이므로, 실제 임대수요와 매매 환금성은 입찰가 결정 전에 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,585,160원 |
| 을구 5번 근저당권 · 울산수산업협동조합 | 377,000,000원 | 195,354,840원 |
| 갑구 5번 가압류 · 지산주택 주식회사 | 5,830,760원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대한민국 | 451,452,740원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,321,245원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,488,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 848,092,795원 중 예상 배당액은 195,354,840원이고, 미배당은 652,737,955원입니다. 신청채권 청구액은 293,310,520원이며 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 소재 강동중앙공원 북측 인근. 근린생활시설과 상업나지가 혼재한 미성숙 상가지대로 조사됐습니다.
- 현황. 근린생활시설(일반음식점) 구조이나 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 201호. 전기·위생·소화전·승강기 및 기타 부대설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 주변으로 중로 및 소로에 접하며, 도로 폭과 포장상태 등 인접 도로상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 계획·규제. 감정요항표상 산하동 999-2는 준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)이며 소로2류·중로1류·중로2류와 접합하고, 도시개발구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 제시목록은 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트로 기재돼 있으나 현황은 산하동 999-2 대 888.9㎡로 구획정리 완료된 것으로 조사됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 분리. 198,940,000원은 감정가의 49%이지만, 실제 시장가보다 낮은지는 별도 실거래·매물 검증이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 일반음식점 구조의 공실이므로 해당 상권의 임대수요와 공실기간, 예상 임대조건을 직접 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 단순 가격 문제인지 상권·시설·환금성 문제인지 현장조사와 주변 중개시장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이고 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼, 현장과 집행기록을 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 표시 확인. 제시목록과 구획정리 후 현황 지번 차이가 있으므로 대지권·토지 표시를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.19. 울산수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 406,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 198,940,000원까지 낮아졌지만, 대상은 현재 공실인 근린생활시설(일반음식점)이고 주변은 미성숙 상가지대입니다. 최근 실거래 시세를 직접 비교할 근거가 없는 이상, 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다는 실제 상권·임대수요·환금성을 확인해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
