울산지방법원 2025타경1304. 울주군 상북면 덕현리의 주택·토지 물건입니다. 감정 이용상태는 주택으로, 1층 2가구와 2층 2가구로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 이채관이며, 2015년 10월 14일 종전 경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐던 신정새마을금고 근저당 2건은 2025년 1월 24일 해지를 원인으로 2025년 2월 4일 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025년 1월 24일 상북농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다.
현재 회차 최저가는 532,286,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 동일 유형의 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 이 49%는 감정가 대비 할인율일 뿐, 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 주택 4가구 이용, 자연녹지지역, 농촌지대 입지, 토지 규제와 진입 조건까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1304 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 54-12 · 등기상 덕현리 54-12, 54-16 · 도로명 석남로 757-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택(1층 2가구, 2층 2가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 642㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이채관 (2015.10.14. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,086,299,200원 / 532,286,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상북농업협동조합 / 710,933,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2025년 상북농협 근저당
2013~2017년에 존재했던 한마음새마을금고·신정새마을금고 관련 권리들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 말소기준권리는 2025.01.24. 상북농업협동조합 근저당권(채권최고액 840,000,000원)이며, 2025.07.28. 같은 채권자의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰가와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 532,286,000원으로 감정가 1,086,299,200원의 49% 수준입니다. 다음 회차 가정은 372,600,200원(감정가 34%), 그 다음은 260,820,139원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건은 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인 폭만 확인되는 구조입니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 농촌지대의 주택·토지 복합 물건이고 자연녹지지역 및 일부 토지 규제가 있으며, 거래 표준화가 쉬운 아파트와 달리 개별성도 큽니다. 적정 응찰가는 별도의 인근 거래·토지가격·건물 상태 검증을 거쳐야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,722,860원 |
| 1. 근저당 · 상북농업협동조합 | 840,000,000원 | 524,563,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 840,000,000원 기준 예상 미배당은 315,436,860원이며, 신청채권자의 청구액 710,933,807원도 현재 회차 예상배당 524,563,140원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소야정마을 동측 인근의 농촌지대로, 주변에 근린생활시설과 숙박시설 등이 산재합니다.
- 교통. 일련번호 1은 차량 출입이 가능하고, 일련번호 3·4·5는 일련번호 1을 통해 출입 가능합니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용되며 1층 2가구, 2층 2가구입니다. 급배수·위생설비, 시스템에어컨, 난방설비, LPG설비 등이 기재돼 있으나 내부는 미확인입니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 토지정보상 642㎡, 지목 대, 완경사·자루형·소로한면입니다. 공시지가는 240,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 일부는 대로1류 저촉 및 보전산지·임업용산지와 관련된 제한이 기재돼 있습니다.
- 경계 확인. 지적도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우 지적면적오차가 있을 수 있어, 상세 경계는 측량을 통한 확인이 필요하다고 평가서에 기재돼 있습니다.
- 지상물. 일련번호 3 지상에는 이전 가능한 컨테이너박스 1개가 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 주택이 4가구로 이용되고 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·확정일자 등 원본을 확인해 인도 및 임차권 위험을 최종 점검하세요.
- 시세 재검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 상북면 덕현리 일대의 토지·주택 실거래와 개별 건물 상태를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한구역 및 일부 토지의 보전산지·임업용산지·도로 관련 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 진입과 경계. 일부 토지는 일련번호 1을 통해 출입하는 구조이며, 경계는 측량 확인이 필요하다는 감정평가 의견이 있습니다.
- 현장 상태. 내부 미확인 설비와 4가구 주택의 실제 상태, 컨테이너박스 위치·이전 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 합격이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 과거 권리들은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 상북농업협동조합 근저당으로 정리되며 제공된 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 1,086,299,200원에서 두 차례 유찰돼 532,286,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다.
주택 4가구 이용, 임대관계 미상, 자연녹지지역의 토지, 농촌지대 입지, 일부 토지 규제와 경계 확인 필요성까지 함께 봐야 합니다. 다음 회차가 372,600,200원, 그 다음이 260,820,139원으로 내려가더라도 유찰 횟수 자체가 시세를 만들어 주지는 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격·점유·환금성 검증이 선행돼야 하는 C등급형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
