울산지방법원 2025타경1312. 양산시 동면 내송리 906-2 소재 집합건물 경매입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 일련번호 1 구분건물은 YOAJUNG이라는 상호로 이용 중이며, 일련번호 2~10 구분건물은 근린생활시설 용도이나 현황 공실로 조사됐습니다.
등기상 소유자는 주식회사유업개발입니다. 2023년 8월 23일 하나은행의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 7월 30일 하나은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 2025년 11월 18일 양산시 압류가 추가됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
최저매각가는 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌습니다. 그럼에도 근린생활시설의 실제 임대차관계와 일괄매각 범위, 사용 현황, 수익성 및 매각 가능성을 확인하지 않으면 감정가 할인율은 투자수익률을 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 내송리 906-2 주1동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 내송큰들로 106 |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건 분류상 도시형생활주택 · 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 소유자 | 주식회사유업개발 (단독소유) |
| 감정가 | 6,557,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,249,051,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구금액 | 3,459,439,859원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.23 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 일련번호 1: 근린생활시설(YOAJUNG) 이용 중 일련번호 2~10: 근린생활시설 현황 공실 |
| 임대관계 | 미상 · 점유자별 현장확인 필요 |
| 등기사항 확인일 | 2026.08.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023년 8월 23일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이며 채무자는 주식회사유업개발입니다. 이후의 임의경매개시결정과 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
하나은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-386호가 기재되어 있습니다. 따라서 담보 설정 관계와 일괄매각 대상의 범위를 함께 대조해야 합니다. 채권최고액은 배당 계산에 사용된 기준금액으로, 실제 채무원리금과 동일하다는 의미는 아닙니다.
② 점유·임대차 분석 — 임차인 확인이 먼저
등기상 소유자는 주식회사유업개발이며, 확인된 배당 계산에서는 임차인 배당이나 보증금 인수액이 반영되지 않았습니다. 그러나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 일련번호 1 구분건물은 실제 영업에 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
| 점유·이용 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 일련번호 1 | 근린생활시설 · YOAJUNG 이용 중 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 일련번호 2~10 | 근린생활시설 · 현황 공실 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
위 구분은 감정평가서의 이용상태를 나타내며, 실제 임차인 수나 개별 임대차계약의 존재를 확정한 것이 아닙니다. 임차인으로 확인된 사람은 없으며, 실제 임차인 수는 현장 및 관련 원본 서류 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
상가 임차인의 대항력 판단에는 인도와 사업자등록 등 법적 요건 및 시점을 확인해야 합니다. 영업 상호가 표시되어 있다는 사실만으로 대항력을 인정하거나, 반대로 공실이라는 이유만으로 기존 임대차에 따른 권리가 모두 소멸했다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%와 시세는 다르다
최초 감정가 6,557,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 2,249,051,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 최저매각가의 차이는 4,307,949,000원입니다.
그러나 해당 근린생활시설의 최근 12개월 거래가격이나 최신 실거래가격이 확인되지 않아, 이 할인폭이 실제 시장가치 대비 얼마나 유리한지 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 임대수익, 공실률, 입지, 일괄매각에 따른 매수층의 폭 등에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,249,051,000원 | 34.3% | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 1,574,335,700원 | 24.01% | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 1,102,034,990원 | 16.81% | 0원* |
* 임대차 및 별도 인수권리의 추가 발견이 없다는 조건입니다. 향후 유찰 시 가격은 시나리오상 예상금액이며 실제 매각기일·최저가 확정과 구별해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 2,249,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 24,890,510원 |
| 1. 근저당권 · 하나은행 | 3,960,000,000원 | 2,224,160,490원 |
| 2. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 2,249,051,000원 |
| 하나은행 기준 미배당 | — | 1,735,839,510원 |
현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 24,890,510원을 차감한 2,224,160,490원이 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 3,960,000,000원 기준으로는 1,735,839,510원이 미배당 상태로 남습니다.
이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인이 그대로 떠안는 보증금이나 별도 인수액을 뜻하지 않습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세, 집행비용, 우선변제권 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 회수액의 변화
| 구분 | 은행 예상배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 2,224,160,490원 | 1,735,839,510원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 1,556,192,343원 | 2,403,807,657원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 1,088,614,640원 | 2,871,385,360원 | 0원 |
현재 회차에서도 하나은행은 채권최고액 기준으로 전액을 회수하지 못합니다. 추가 유찰이 발생하면 매각가격과 배당액은 더 낮아지고 미배당액은 커지는 구조입니다.
신청채권자의 청구금액은 3,459,439,859원이며, 현재 회차 예상배당액 2,224,160,490원으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 이 때문에 가격이 낮아졌다는 사실과 채무가 모두 해소된다는 사실을 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 동면초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접한 것으로 조사되어 있습니다.
- 이용상태. 일련번호 1 구분건물은 YOAJUNG 상호의 근린생활시설로 이용 중이며, 일련번호 2~10은 근린생활시설 용도의 공실로 조사됐습니다. 이는 수익성 검토에 중요한 요소입니다.
- 건물. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 공동위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기·CCTV 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 주차. 감정평가상 주차 가능대수는 7대입니다. 실제 이용 가능 여부와 일괄매각 범위 내 주차 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 594.3㎡, 상업용으로 이용 중입니다. 개별공시지가는 1,167,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 공공주택지구, 제1종지구단위계획구역 등에 포함되며 자연녹지지역·경관녹지 등에 접합니다. 가축사육제한구역도 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 미해당으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 일괄매각에 따른 매수 규모와 근린생활시설의 공실 상태를 고려하면 일반적인 소형 주거용 집합건물과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 3회 유찰 이력도 매수 수요와 가격 적정성을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 주1동 101호 표시와 감정평가상 일련번호 1~10 구분건물의 관계를 매각목록·등기부·감정평가서 원본으로 대조합니다. 개별 호실 및 대지권의 포함 범위를 확정해야 합니다.
- 임대차 조사. YOAJUNG 영업장 점유자의 신원, 사업자등록 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 개시 시점을 확인합니다. 공실 구분건물도 기존 임대차 종료 여부를 검토합니다.
- 말소기준 및 공동담보. 하나은행의 2023.08.23 근저당권과 공동담보목록 제2023-386호를 원본으로 대조합니다.
- 압류·체납. 양산시 압류에 관련된 체납세액과 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인합니다.
- 수익성 검토. 현재 영업 부분의 실제 임대수익, 공실 해소 비용, 예상 임대료, 관리비 및 건물 유지비를 확인합니다.
- 시세 교차검증. 유사 규모·용도의 근린생활시설 최근 거래와 임대수익 환원가치를 비교합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.
- 입찰보증금 및 자금계획. 실제 매각공고의 보증금 비율과 납부조건을 확인하고, 잔금·취득부대비용·명도비·수선비를 포함해 자금계획을 세웁니다.
- 권리 및 현황 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 점유현황을 최종 대조합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”는 투자 판단의 결론이 아니다
이 물건은 등기상 권리 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 양산시 압류가 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 평가를 낮추는 핵심은 단순한 근저당 규모가 아닙니다. 3회 유찰, 일괄매각, 근린생활시설의 공실, 임대관계 미상, 객관적 거래가격 검증 부족이 겹쳐 있다는 점입니다. 사건상 도시형생활주택 분류와 감정상 근린생활시설 이용상태도 정확히 대조해야 합니다.
최저매각가가 2,249,051,000원까지 내려왔어도 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 임대차 확인 과정에서 선순위 보증금 인수 문제가 발견된다면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
결론은 입찰 신중 검토, 가격 매력은 미확인입니다. 현재 회차를 적극적인 저가매수 기회로 평가하기보다, 일괄매각 범위와 점유권리, 임대수익, 실제 거래가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 이 핵심 조건들이 검증되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰하는 것은 위험합니다.
