울산지방법원 2025타경1312. 양산시 동면 내송리 906-2 주1동 1층 101호입니다. 사건의 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태에는 일련번호 1 구분건물이 근린생활시설(상호: YOAJUNG)로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사유업개발이고, 2023.08.23. 소유권보존과 같은 날 하나은행의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 뒤에 들어온 임의경매개시결정과 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 6,557,000,000원 대비 49%인 3,212,930,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰로 보이지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리상 인수 여부와 현황 근린생활시설의 이용·환금성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 내송리 906-2 주1동 1층101호 · 도로명 경상남도 양산시 동면 내송큰들로 106 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태상 101호 근린생활시설(상호: YOAJUNG) |
| 소유자 | 주식회사유업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 6,557,000,000원 / 3,212,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 3,459,439,859원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.23. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2023.08.23. 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.07.30. 임의경매개시결정과 2025.11.18. 양산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저가는 3,212,930,000원으로 감정가 6,557,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시나리오는 2,249,051,000원, 4회 유찰 시나리오는 1,574,335,700원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,212,930,000원 | 3,178,400,700원 | 781,599,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,249,051,000원 | 2,224,160,490원 | 1,735,839,510원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,574,335,700원 | 1,556,192,343원 | 2,403,807,657원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,212,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 34,529,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,960,000,000원 | 3,178,400,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 34,529,300원을 제외한 3,178,400,700원이 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 781,599,300원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지 — 사건 용도와 실제 이용을 함께 봐야 한다
- 이용상태. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이며, 감정평가 이용상태상 일련번호 1 구분건물은 근린생활시설(상호: YOAJUNG)로 이용 중입니다. 일련번호 2~10은 근린생활시설 용도이나 현황 공실입니다.
- 위치. 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 동면초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물이며, 공동위생·급배수·화재탐지 및 경보·TV공시청·DATA·스프링쿨러·SIP펌프·승강기·CCTV·물탱크·주차장설비가 있습니다.
- 주차. 1층 후면부 옥상에 주차장이 있고 주차 가능대수는 7대입니다.
- 토지. 토지면적 594.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,167,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 30M 정도의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공공주택지구·가축사육제한구역·제1종지구단위계획구역에 포함되고 자연녹지지역·중로1류·경관녹지에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가서상 공부와의 차이도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 판단되지 않습니다.
- 현황 용도 확인. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 101호를 근린생활시설(YOAJUNG)로 적고 있습니다. 실제 사용·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 전체 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 권리상 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 영업 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행에 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격·현황은 확인이 필요하다
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2023.08.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 6,557,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 3,212,930,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 게다가 사건 용도 표기는 도시형생활주택인 반면 감정평가상 101호는 근린생활시설(YOAJUNG)로 이용 중입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증, 현황 용도·점유는 현장 확인이 핵심입니다.
