대구지방법원 2025타경32263. 대구 달성군 다사읍 죽곡리 대실역리슈빌3단지 306동 1202호 아파트입니다. 등기상 유도훈 명의의 소유권이전은 2012.03.16 접수됐고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2012.03.16 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행·우리은행의 근저당과 2025.12.24 및 2026.03.19 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
현재 최저매각가는 314,300,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 하지만 같은 단지의 최근 거래가나 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리와 가격을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 818 대실역리슈빌3단지 306동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층 306동 중 12층 1202호 · 사용승인일 2012.02.17 |
| 소유자 | 유도훈 · 2012.03.16 소유권이전 등기 (원인 2011.05.11 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 314,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사 / 107,816,216원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2012.03.16 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권과 우리은행 후순위 근저당권, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 유찰폭만 확인 가능
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 314,300,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 220,010,000원, 3회 유찰 시 154,007,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 314,300,000원 | 223,400,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 220,010,000원 | 316,370,140원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 154,007,000원 | 381,449,098원 |
유찰이 이어질수록 예상 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 미회수분이며, 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,200,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 4,599,800원 |
| 6. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 532,500,000원 중 채권자 예상배당은 309,099,800원, 미배당은 223,400,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 대구대실초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 북측으로 달구벌대로와 대구도시철도 2호선이 통과합니다. 교통시설과의 거리와 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 306동 중 12층 1202호이며 사용승인일은 2012.02.17입니다. 위생·급배수·승강기·소화·지역난방·도시가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복4차선 포장진입도로, 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 현황과 상태를 확인하지 못했고, 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 변경 확인. 2012.03.16 우리은행 근저당과 2022.03.24 1번 근저당권 변경 내용을 최신 등기 원문에서 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 314,300,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당 223,400,200원은 채권자 미회수분이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 현황을 직접 확인하지 못했습니다. 물건 상태에 따른 추가 비용 가능성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2012.03.16 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 표시돼 있고 내부 현황도 확인되지 않았습니다. 특히 실거래 비교자료가 없기 때문에 최저가 314,300,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮게 보되, 점유관계·근저당 변경등기·실제 시장가격을 입찰 전 다시 확인해야 하는 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
