울산지방법원 2025타경1326. 양산시 남부동 455-2, 도로명주소 중앙로 100의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층으로, 1층은 숙박시설 안내실·주차장, 2~5층은 각층 숙박시설 객실, 6층은 근린생활시설·보일러실·세탁실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 515.5㎡, 일반상업지역의 상업용 토지입니다.
등기상 현재 소유자는 서영술·이미영으로 각 2분의 1 지분입니다. 2022.06.29. 설정된 금정농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,772,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 2025.07.21. 부산회생법원의 파산선고결정이 등기되어 있고, 감정평가서에는 임대사항이 미상으로 기재되어 있어 입찰 전 점유·임대관계의 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1326 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 455-2 · 경상남도 양산시 중앙로 100 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설·근린생활시설 이용 |
| 토지 | 515.5㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 이용 | 1층 숙박시설안내실·주차장 / 2-5층 숙박시설 객실 / 6층 근린생활시설·보일러실·세탁실 등 |
| 소유자 | 서영술 2분의 1 · 이미영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,757,179,240원 / 1,841,018,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,328,362,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.06.29. 을구 13번 금정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,772,000,000원이고 공동담보로 남부동 455-2 토지가 기재되어 있습니다. 2025.08.05. 울산지방법원 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 을구 13번 근저당권은 2025.08.28. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다.
② 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 3,757,179,240원, 현재 최저매각가는 1,841,018,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,288,712,600원, 4회 유찰 시 902,098,820원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,841,018,000원 | 951,792,180원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,288,712,600원 | 1,498,574,526원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 902,098,820원 | 1,881,322,168원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 유찰 폭을 보여줄 뿐, 현재 최저가가 시장가보다 싸다는 근거가 되지는 않습니다. 특히 숙박시설·근린생활시설이 결합된 수익형 부동산은 실제 임대수익, 공실, 시설 상태와 영업 지속 가능성을 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,841,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,810,180원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 2,772,000,000원 | 1,820,207,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 951,792,180원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시청 북측 인근에 위치하며 부근은 숙박시설·근린생활시설·음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 2015년경 건물 내외부를 대폭 수리하여 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 객실관리시스템, 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 515.5㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가서상 임대사항이 미상입니다. 숙박시설 객실과 근린생활시설의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.29. 금정농업협동조합 근저당권과 그 이후 등기의 말소 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.07.21. 파산선고결정이 등기되어 있으므로 매각절차 및 이해관계인 현황을 원본 기록에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각 대상이므로 토지·건물의 표시와 매각 범위를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 운영성 검토. 객실관리시스템·승강기·난방설비 등 숙박시설 운영에 직접 연결되는 설비의 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 임대수익·공실·시설 상태를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 자료는 없다”
이 사건은 현재 회차 기준 감정가 3,757,179,240원에서 최저매각가 1,841,018,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.29. 금정농업협동조합 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대사항이 미상으로 표시되어 있고, 실제 건물은 숙박시설 객실과 근린생활시설이 함께 있는 상업용 부동산입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 권리관계의 최종 원본 확인, 임대·점유 실태, 숙박시설 운영성과 시설 상태, 그리고 현재 최저가의 수익성 검증을 모두 통과해야 응찰가를 정할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 권리 구조는 비교적 읽히지만, 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 물건입니다.
