울산지방법원 2025타경1326. 경남 양산시 남부동 455-2, 양산시청 북측 인근에 자리한 근린시설·숙박시설 및 토지의 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 1층은 숙박시설 안내실과 주차장, 2~5층은 숙박 객실, 6층은 근린생활시설·보일러실·세탁실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지면적은 515.5㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다.
권리구조는 비교적 분명합니다. 2022년 6월 29일 설정된 금정농업협동조합 근저당권(채권최고액 2,772,000,000원)이 말소기준이며, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 2025년 파산선고 등기와 근저당권 이전 내역이 있고, 실제 임대관계도 미상인 만큼 등기상 말소와 현실적인 인도·운영 위험을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 455-2 도로명주소: 경상남도 양산시 중앙로 100 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 이용 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 6층 건물 |
| 이용상태 | 1층: 숙박시설 안내실·주차장 2~5층: 숙박시설 객실 6층: 근린생활시설·보일러실·세탁실 등 |
| 토지 | 515.5㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지·사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 서영술(지분 2분의 1), 이미영(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 3,757,179,240원 |
| 최저매각가 | 1,288,713,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 금정농업협동조합 · 청구액 2,328,362,181원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 을구 13번 금정농업협동조합 근저당권입니다. 2022.06.29 설정됐으며 채권최고액은 2,772,000,000원입니다. 이 근저당은 토지 남부동 455-2를 공동담보로 하고 있고, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 동일 근저당에 관해 2025.10.14 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전도 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 채권양도·권리이전이므로 별도 채권최고액을 중복 합산하지 않습니다.
② 임대·점유 분석 — 가장 먼저 확인할 부분
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그렇다고 건물 전체가 공실이거나 임차보증금이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대사항은 미상이며, 숙박시설의 객실과 근린생활시설이 실제 어떻게 운영·점유되고 있는지는 확인이 필요합니다.
특히 본 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 숙박 객실과 근린생활시설이 결합된 상업용 건물입니다. 상가건물 임대차 관련 권리, 영업시설의 사용·수익 관계, 집기와 설비의 소유권, 실제 점유 범위에 대한 별도 조사가 중요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
현재 최저매각가는 1,288,713,000원으로 감정가 3,757,179,240원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 것은 사실이지만, 이는 경매 최저가의 하락 폭을 뜻할 뿐 현재 시장에서 실제 거래 가능한 가격과의 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 3,757,179,240원 | 100% | 경매 평가 기준 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,288,713,000원 | 34.3% | 현재 최저매각가 |
| 4회 유찰 시 | 902,099,100원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 631,469,370원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
현재 최저가가 감정가 대비 낮다는 점은 눈에 띄지만, 숙박시설은 객실 가동률, 매출, 운영비, 수선비, 설비 상태, 업종 전환 가능성에 따라 실제 가치가 크게 달라집니다. 동일 지역의 최근 숙박시설·근린시설 거래가격과 수익률 검증 없이는 현 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 1,288,713,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,287,130원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 2,772,000,000원 | 1,273,425,870원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 1,288,713,000원 |
채권최고액 기준의 단순 추정 배당입니다. 집행비용은 약 1.2% 가정이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당권 이전에 따른 채권자 지위와 실제 피담보채권액, 공동담보의 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 매각대금 가정에서 집행비용을 제외하고 근저당권에 배당할 금액은 1,273,425,870원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,498,574,130원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 추정액이지, 매수인이 추가로 지급해야 할 인수액이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,288,713,000원 | 1,273,425,870원 | 1,498,574,130원 |
| 4회 유찰 가정 | 902,099,100원 | 890,678,109원 | 1,881,321,891원 |
| 5회 유찰 가정 | 631,469,370원 | 622,754,676원 | 2,149,245,324원 |
신청채권액은 2,328,362,181원으로, 현재 회차 추정배당액 1,273,425,870원만으로는 전액 충족되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 신청채권 전액을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 이 분석에서 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 단, 실제 임차권·점유관계에 대한 확인을 전제로 합니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 남부동 소재 양산시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 515.5㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 지형은 평지·사다리형이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 2015년경 건물 내외부를 대폭 수리했습니다. 감정평가상 현상은 보통 수준입니다.
- 주요 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기, 객실관리시스템, 도시가스보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역으로 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 숙박업 운영이나 건물 용도변경 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 숙박시설과 근린시설이 결합된 상업용 건물로, 일반 주거용 부동산과 달리 운영수익과 매수자 수요가 매각가격에 크게 영향을 줍니다. 3회 유찰 이력까지 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 인근 숙박시설·근린시설의 실제 매매가격과 예상 순영업수익을 확인하세요.
- 임차인·점유자 전수 확인. 건물 각 층의 점유자, 사업자등록, 보증금·차임, 임대차 계약일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 숙박업 운영 실태. 객실 운영 여부, 숙박업 신고·승계 가능성, 시설 사용 상태, 영업 인허가 및 소방시설 적합 여부를 검증하세요.
- 시설 유지보수. 2015년경 대폭 수리된 건물로, 승강기·보일러·급배수·객실관리시스템·소방설비의 현재 상태와 보수비용을 점검하세요.
- 파산절차 확인. 2025년 파산선고 등기와 경매절차 진행관계, 파산관재인 관련 사항을 법원 사건기록으로 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 금정농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역 및 실제 채권자·배당관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각대상, 공동담보 내역, 매각 제외 시설·동산 및 제시외 물건 유무를 원본 명세서와 대조하세요.
- 자금 계획. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 명도·시설보수·운영자금 및 금융조달 가능성을 함께 검토하세요.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획, 등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰 기회인가, 3회 유찰의 경고인가”
이 사건은 감정가 3,757,179,240원 대비 최저매각가 1,288,713,000원으로 숫자상 할인 폭이 큰 경매입니다. 말소기준인 금정농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 확인된 등기상 인수액도 0원으로 추정됩니다.
그러나 투자 판단은 그 다음부터입니다. 숙박시설과 근린시설을 실제로 얼마에 임대·운영할 수 있는지, 기존 점유자와 미확인 임대차가 있는지, 시설 정비와 향후 재매각에 얼마가 드는지를 모르면 감정가의 34.3%라는 가격도 안전한 매수가격이라고 단정할 수 없습니다.
특히 3회 유찰된 상업용 건물이라는 점에서 낮은 환금성과 운영 리스크에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임대·점유와 실제 수익성은 아직 확인이 필요한 물건입니다. 현재 가격만으로 적극 입찰을 권하기보다, 임대차·시설·영업현황과 주변 실거래를 검증한 뒤 보수적으로 응찰가를 결정하는 것이 타당합니다.
