울산지방법원 2025타경11685. 울주군 범서읍 천상리 ‘경동태원하이빌아파트’ 108동 10층 1003호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 59.96㎡입니다. 현재 소유자는 최문정이며 2024.08.11 상속을 원인으로 2025.06.23 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심 권리는 2021.03.02 설정된 경남은행 채권최고액 78,100,000원 근저당입니다. 해당 근저당권은 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.08 임의경매를 신청했습니다.
권리 자체보다 눈에 들어오는 것은 현재 가격입니다. 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 112,875,000원, 최신 거래는 2026.08 142,500,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균을 기준으로 현재 최저가는 73.2% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 324-2 경동태원하이빌아파트 108동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 59.96㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 최문정 · 2024.08.11 상속 · 2025.06.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 69,151,291원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.02 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 78,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매로 정리
2001년 설정됐던 한국주택은행 명의 근저당들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.03.02 경남은행 근저당입니다. 이 근저당권은 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 해당 담보권 실행을 위해 경매를 진행하고 있습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 73.2%
경동태원하이빌은 998세대이며, 동일 면적 59.96㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 112,875,000원, 최신 거래는 2026.08의 142,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 14 | 142,500,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 15 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 16 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 20 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 8 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 112,875,000원 |
실거래 범위는 75,000,000원~142,500,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저매각가 82,600,000원은 최근 12개월 평균 112,875,000원의 73.2%입니다. 이 사건은 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 현재 실질취득액도 82,600,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 개별 실거래가가 층과 거래 시점에 따라 크게 갈려 있으므로 평균만으로 응찰가를 정하기보다 같은 10층 거래인 2026.07의 110,000,000원과 2026.05의 123,000,000원도 함께 비교할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사경남은행 | 78,100,000원 | 78,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,613,200원 |
현재 회차 매각가 82,600,000원 가정 시 채권최고액 78,100,000원은 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다. 해당 근저당권은 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천상초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 10층이며, 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형에 가까운 공동주택 건부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 단지. 경동태원하이빌은 998세대이고 준공일은 2001.02.20입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 2021.03.02 경남은행 근저당이 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청한 구조를 등기 원본에서 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 실질취득 82,600,000원은 최근 12개월 평균 112,875,000원의 73.2%지만, 실거래 범위가 75,000,000원~142,500,000원으로 넓습니다.
- 동일 층 거래 참고. 같은 10층 실거래로 2026.07 110,000,000원, 2026.05 123,000,000원이 확인됩니다.
- 대지권 지목 원본 대조. 등기사항전부증명서와 토지대장 사이 지목 표시 차이가 있었던 만큼 토지대장·등기 원본을 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 점유 확인, 가격은 최근 실거래와 비교”
이 사건의 말소기준은 2021.03.02 경남은행 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 82,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 112,875,000원의 73.2%로, 가격 지표는 감정가 118,000,000원보다 유리해진 상태입니다. 최신 실거래는 2026.08 142,500,000원이며 동일 10층 거래도 110,000,000원과 123,000,000원이 확인됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·전입·임대차 확인을 생략해서는 안 됩니다. 대지권 목적 토지의 지목 표기 차이 역시 원본 서류에서 함께 확인할 사항입니다. 종합하면 권리 구조와 현재 가격 지표는 우호적이지만, 입찰 전 점유관계 확인이 마지막 핵심 절차입니다.
