대전지방법원 2025타경11960. 천안시 동남구 영성동 48-9, 형우이즈뷰아파트2차2동 5층 503호입니다. 전용면적은 51.32㎡이고 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 한순섭이고, 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.05.24. 등기된 이성재의 주택임차권입니다.
임차보증금은 190,000,000원, 전입·점유개시는 2022.05.13., 확정일자는 2022.03.30.입니다. 말소기준으로 계산된 2025.07.02. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 실제 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”을 명시합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이성재)가 2026.07.08. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 규칙상 계산되는 인수 가능액과 별개로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.32㎡ · 철근콘크리트구조 10층 중 5층 |
| 단지 | 형우이즈뷰아파트2차2동 · 35세대 · 2020.03.30. |
| 소유자 | 한순섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,007,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.07.02. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.24. 이성재의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 배당 부족분이 있으면 매수인이 인수할 수 있습니다. 반대로 2025.09.15. 천안시 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성재 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.05.13. 2022.03.30. | 원래 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 2024.05.24. | 주택도시보증공사 2026.07.08. 확약 |
② 시세 비교 — 현재 2.01억은 가격 메리트가 없다
형우이즈뷰아파트2차2동 전용 51.32㎡ 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 188,000,000원, 최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래는 2022.09. 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 51.32㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 51.32㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 51.32㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 51.32㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 51.32㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 51.32㎡ | 5건 | 188,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 51.32㎡ | 4건 | 190,000,000원 |
최근 구간은 이전 구간 대비 5.6% 높은 것으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다. 그러나 현재 최저가 201,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 190,000,000원보다 높고, 최신 거래 200,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 최신 거래 시점은 2022.09.로, 2026.09.09. 매각기일과 시차가 있으므로 실거래 비교는 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 이성재 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,007,026원 | 7,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 201,000,000원 가정에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 7,386,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당액은 194,621,026원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수 계산액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안중앙초등학교 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·학교시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 5층 503호이며, 위생·급배수·온수보일러 난방·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트 동측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접하며 도로상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 자연재해위험개선지구(일봉중앙지구)에 해당합니다. 공시지가는 658,800원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 감정평가 당시 수차 방문에도 거주자가 부재해 내부 상태는 건축물대장 내부도면·동일건물 유사규모 아파트·관리사무소 탐문 등을 감안해 평가했습니다.
- 환금성. 총 35세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.8회·매각률 0.0%로 집계돼 있어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.08. 주택도시보증공사 제출 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 내용이 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 인수액을 중복 계산하지 않기. 5회·6회 유찰 시 데이터상 인수 가능액이 계산되지만, 본건은 확약으로 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
- 현재 가격 메리트 없음. 201,000,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 105.8%이며 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력 확인. 본건은 4회 유찰 상태이고 단지 평균 유찰 횟수는 6.8회입니다. 현재 최저가는 감정가 100%입니다.
- 실거래 시점 유의. 최신 거래가 2022.09.이므로 2026.09.09. 매각기일의 가격 판단에는 시점 차이를 감안해야 합니다.
- 점유·내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 보류
이 물건은 처음 등기만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권이 있는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 보증금보다 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없는 구조입니다.
하지만 2026.07.08. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 이 핵심 위험은 실질적으로 해소됐습니다. 따라서 본건은 현재 기준 매수인 인수 0원으로 봅니다.
남는 문제는 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 105.8%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 본건 자체가 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.8회, 매각률은 0.0%입니다. 확약으로 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건은 임차권 자체보다 확약의 유효성 확인과 실제 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 승부처입니다.
