대전지방법원 2025타경11961. 천안시 동남구 영성동의 형우이즈뷰아파트2차2동 3층 303호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 51.32㎡입니다. 소유자는 한순섭이고, 주택도시보증공사가 청구금액 201,798,807원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건을 이해하려면 감정가보다 먼저 선순위 임차권과 확약서의 관계를 살펴봐야 합니다. 김소라의 임차권등기는 경매개시결정 이전에 설정됐고, 전입신고와 확정일자도 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 원칙적으로 그 부족분을 낙찰자가 인수합니다. 하지만 이후 제출된 주택도시보증공사의 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다.

확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서 실질취득액은 최저가 140,700,000원을 기준으로 판단합니다. 반대로 확약을 배제한 원칙적 인수 구조에서는 낙찰가에 미배당 보증금이 더해지므로, 최저가가 내려가더라도 취득 부담이 보증금 190,000,000원 수준으로 유지된다는 점을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2025.07.02 강제경매개시결정입니다. 갑구의 종전 신탁등기와 부평구 압류는 이미 말소됐으며, 이후 설정된 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 을구 1번 주택임차권입니다. 김소라의 보증금 190,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 별도의 대항력 포기·말소 동의 확약이 있으므로, 등기상 선순위 임차권이라는 사실과 매수인이 실제로 부담하는 금액을 분리해 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 룰상 인수액과 실질 인수액은 다르다

실제 임차인은 김소라 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체이며 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 74.1%라는 숫자에 숨은 시간차

형우이즈뷰아파트2차2동의 동일 전용면적 51.32㎡ 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 188,000,000원, 최근 12개월 평균으로 집계된 가격은 190,000,000원이며, 최신 거래는 2022년 9월 200,000,000원입니다.

여기서 주의할 점은 최근 12개월 평균이라는 통계 명칭과 달리, 실제 비교 거래가 모두 2021~2022년에 발생했다는 것입니다. 2026년 매각물건의 현재 시세를 보여주는 최신 거래자료로 해석해서는 안 됩니다.

확약을 반영한 현재 최저가 140,700,000원은 과거 최근 12개월 평균 190,000,000원의 74.1%입니다. 전체 평균 대비로는 74.8%입니다. 과거 거래 추세는 최근 구간이 이전보다 5.6% 상승한 것으로 나타나지만, 이는 어디까지나 당시의 변화입니다.

확약이 없었다면 보증금 미배당분을 포함한 원칙적 실질취득 부담은 보증금 190,000,000원 수준에 집행비용이 반영되는 구조입니다. 따라서 이 경우에는 최저가 140,700,000원만 과거 시세와 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이번 사건의 가격 비교는 확약 적용을 전제로 할 때만 최저가 기준이 성립합니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 201,798,807원은 예상배당 0원으로 나타납니다. 임차인 보증금의 룰상 부족분 52,069,800원은 확약 적용 시 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약이 핵심

선순위 임차보증금이 매각대금보다 크기 때문에 원칙적인 권리관계에서는 가격이 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 다음 표는 배당모형상 인수액과 확약을 적용한 실질 인수액을 구분한 것입니다.

확약을 적용하지 않는 경우 세 회차 모두 낙찰가에 미배당 보증금을 합산하면 보증금 190,000,000원 수준에 집행비용이 더해지는 구조입니다. 즉 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지는 물건은 아닙니다.

반면 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 미배당 보증금을 인수하지 않으므로, 회차별 낙찰가 하락이 실제 취득 부담 감소로 이어집니다. 다만 후속 회차의 최저가와 실제 낙찰 가능 가격은 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 동남구 영성동 중앙동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 상가와 주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 2020.03.30 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 303호입니다. 기본적인 전기·급수·위생·배수·난방·승강기 설비를 갖춘 아파트입니다.
• 도로. 동측으로 약 4미터 도로에 접해 있습니다.
• 규제. 일반상업지역이며 자연재해위험개선지구(일봉중앙지구)에 해당합니다. 공시지가는 658,800원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
• 환금성. 35세대 소규모 단지로 동일 면적 실거래 표본이 5건이며, 최신 거래시점도 2022.09입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 6.8회라는 점을 고려하면 매각가격과 재매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.08 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 내용, 권리자, 대항력 포기 범위 및 임차권등기 말소 동의를 법원 원본으로 대조하세요.
• 임차인 인수액 구분. 김소라의 룰상 미배당액 52,069,800원과 확약 적용 시 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요. 확약 밖의 다른 임차인이나 별도 권리가 확인되면 독립적으로 검토해야 합니다.
• 명도 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유상태 및 현재 인도 가능 여부를 확인하세요. 임차권 말소 동의가 물리적인 점유 이전을 자동으로 완료하는 것은 아닙니다.
• 현재 시세 재확인. 과거 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 200,000,000원은 모두 2022년 자료입니다. 현 시점의 인근 거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 검토. 현재 5회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수는 6.8회입니다. 낮아진 최저가 자체를 환금성 확보의 근거로 보지 마세요.
• 토지이용 규제. 일반상업지역과 자연재해위험개선지구 관련 내용을 공부 및 현장과 대조하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 5,206만원의 반전은 확약서에 있다”

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다 선순위 임차권의 대항력 포기 확약이 제출됐다는 점입니다. 김소라의 보증금은 190,000,000원이고, 현재 최저가에 낙찰되면 원칙적으로 52,069,800원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

가격은 별도로 판단해야 합니다. 최저가 140,700,000원은 과거 최근 12개월 평균 190,000,000원의 74.1%지만, 비교 거래가 2022년에 머물러 있어 현재 시세에 대한 충분한 검증이 되지 않습니다. 여기에 35세대 소규모 단지, 5회 유찰, 단지 평균 유찰 6.8회라는 환금성 관련 위험을 함께 고려할 필요가 있습니다.

확약으로 해당 임차권의 인수 부담은 해소되지만, 확약의 유효성 확인과 현재 시세·환금성 검증이 남아 있는 물건입니다. 입찰 판단은 과거 실거래 대비 할인율보다 확약서 원본의 효력, 실제 점유상태 및 현재 시장에서의 처분 가능 가격을 기준으로 해야 합니다.