울산지방법원 2025타경12099. 수아지오시티 4층 405호로, 감정평가상 공동주택(도시생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 30.41㎡이고, 수아지오시티는 88세대이며 2018.10.17 준공됐습니다. 현재 소유자는 주식회사케이하우징입니다.

이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 전세권입니다. 등기에는 2023.07.04 전세금 139,000,000원의 전세권이 배지은 명의로 설정되어 있고, 범위는 건물 전부입니다. 존속기간은 2023.02.27부터 2025.02.27까지로 기재되어 있습니다. 이 전세권은 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있습니다.

반면 말소기준으로 산정된 권리는 2025.04.01 울산세무서장의 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 전세권을 단순히 후순위 소멸 권리처럼 취급해서는 안 됩니다. 현재 회차의 예상배당에서도 전세금 139,000,000원 중 102,730,000원만 배당되어 36,270,000원이 남습니다. 이 금액을 선순위 전세권의 미배당 인수 부담으로 보면, 최저가 105,000,000원에 낙찰되더라도 경제적 부담은 141,270,000원 수준으로 올라갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

2018.10.29 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2019.02.27 신탁재산 귀속으로 주식회사케이하우징에 소유권이 돌아온 뒤 다시 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁이 설정됐다가 2019.06.21 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심 권리는 이후 설정된 2023.07.04 배지은의 전세권 139,000,000원입니다.

임차인 조사상 별도 임차인은 없습니다. 다만 등기상 전세권자 배지은의 주소가 해당 수아지오시티 405호로 기재되어 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 등기된 전세권이 존재한다는 사실은 별개이므로, 전세권을 임차인 없음이라는 이유로 무시해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 시세는 90,000,000원, 흐름은 -40.8%

수아지오시티 전용 30.41㎡의 확인된 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 145,850,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최근 가격 흐름을 우선해야 합니다.

전체 10건 평균은 145,850,000원이지만 최근 12개월 거래는 2025.09의 90,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균 역시 90,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -40.8%입니다. 현재 최저가 105,000,000원조차 최근 12개월 평균의 116.7%이므로, “감정가 대비 70%까지 떨어져 싸다”는 표현은 성립하지 않습니다.

여기에 선순위 전세권 미배당 36,270,000원을 부담한다고 보면 실질취득 부담은 141,270,000원입니다. 이는 최근 확인 거래 90,000,000원과 상당한 차이가 있으므로 가격 메리트보다 권리 인수와 시장 하락 위험을 먼저 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 회차 매각가 105,000,000원을 가정하면 집행비용 2,270,000원 후 전세권자에게 102,730,000원이 배당되고 전세금 139,000,000원 중 36,270,000원이 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 전세권 미배당은 커진다

표면적인 최저가는 유찰마다 105,000,000원에서 73,500,000원, 51,450,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전세권의 예상 미배당은 반대로 36,270,000원에서 67,223,000원, 88,876,100원으로 커집니다. 따라서 낙찰가 하락분을 그대로 투자수익으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수 가능액을 함께 계산한 뒤 실질취득 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시 상수도사업본부 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 4층 405호이며 위생급배수설비·승강기·화재관리설비·도시가스공급설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 대로 및 소로 2면의 포장도로에 접하며 가로망 상태는 보통입니다.
• 토지. 토지면적 1,607.6㎡, 평지·사다리형이며 업무시설·근린생활시설·공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 88세대 규모이며 실거래 10건의 가격 범위는 90,000,000원부터 163,000,000원까지입니다. 최근 거래는 90,000,000원이고 최근 흐름은 -40.8%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 2023.07.04 설정된 배지은의 전세권 139,000,000원이 등기상 매수인 인수로 분류되어 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 미배당액 확인. 현재 회차 예상 미배당은 36,270,000원입니다. 이 금액이 매수인 부담으로 연결되는 구조를 확인하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 145,850,000원보다 최근 12개월 거래 90,000,000원과 -40.8% 하락 추세를 가격 판단의 우선 기준으로 두는 것이 보수적입니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 73,500,000원, 3회 유찰 시 51,450,000원으로 최저가는 내려가지만 전세권 미배당은 각각 67,223,000원, 88,876,100원으로 커집니다.
• 점유·인도 확인. 별도 임차인은 조사되지 않았으나 전세권자의 주소가 해당 405호로 등기되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 배당·인수 범위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 105,000,000원”만 보면 위험하다

이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 30% 내려온 경매물건처럼 보이지만, 최근 시세와 권리를 함께 보면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 확인 거래는 90,000,000원, 최근 거래 흐름은 -40.8%이며, 현재 최저가도 최근 시세의 116.7%입니다.

더 중요한 것은 2023.07.04 설정된 139,000,000원 선순위 전세권입니다. 현재 회차 배당으로는 102,730,000원만 회수되고 36,270,000원이 남습니다. 등기 분석상 이 전세권이 매수인 인수로 표시된 만큼, 이 미배당 부담을 포함하면 실질취득 부담은 141,270,000원 수준입니다. 최근 시세 90,000,000원과 비교하면 가격 메리트보다 위험이 큰 구조입니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격은 보류입니다. 유찰 횟수가 늘어 최저가가 낮아지더라도 선순위 전세권의 미배당액이 함께 커지는 구조이므로, “더 유찰되면 무조건 싸진다”는 접근도 맞지 않습니다. 이 사건의 승부처는 표면 최저가가 아니라 전세권 인수 범위와 실제 총부담입니다.