울산지방법원 2025타경12108. 울산 동구 방어동 대길이룸 2층 201호입니다. 소유자는 윤문수이며 2014년 2월 5일 매매를 원인으로 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2022년 12월 13일 설정된 구지새마을금고 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 신한카드 가압류, 울산광역시 동구 압류, 신한저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서와 문건접수에는 김기갑이 주거 점유자로 나타나고 2025년 8월 11일 배당요구를 했지만, 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 최종 인수 여부도 원본 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 1083-11 대길이룸 2층 201호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 북진2길 17 |
| 용도 / 현황 | 아파트 · 감정평가 탐문상 사무실용도로 사용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 윤문수 (2014.02.05. 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 19,780,385원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 을구 17번 구지새마을금고 근저당권입니다. 그 이전에 존재했던 다수의 가압류·압류·근저당권·전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 신한카드 가압류 17,112,567원, 울산광역시 동구 압류, 신한저축은행 가압류 5,162,032원 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기갑 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.08.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자는 1명입니다. 김기갑은 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 대항력이나 보증금 전액 회수 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 특히 전입신고일이 말소기준일인 2022.12.13보다 앞서는지 확인되지 않았기 때문에 낙찰자의 보증금 인수 여부를 지금 단계에서 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 표본이 아니다
대길이룸의 실거래 자료에는 총 9건이 확인되며 전체 평균은 195,777,777원, 최근 12개월 2건 평균은 197,000,000원, 최신 거래는 2025년 10월 195,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 0.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.54㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2024.09 | 84.54㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2024.01 | 84.54㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2022.08 | 84.96㎡ | 11 | 198,000,000원 |
| 2021.10 | 84.96㎡ | 8 | 201,000,000원 |
| 2021.09 | 84.54㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 84.54㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 84.54㎡ | 4 | 165,000,000원 |
수치만 놓고 보면 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 197,000,000원의 73.6%입니다. 그러나 이 비율을 곧바로 할인율로 읽으면 안 됩니다. 비교 대상 면적은 133.2035㎡인데 위 거래는 84.54~84.96㎡이고, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “시세보다 26% 싸다”는 식의 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 구지새마을금고 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,112,567원 | 17,112,567원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 5,162,032원 | 5,162,032원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,895,401원 |
제시된 배당 계산에서는 채권자 청구액 132,274,599원이 전액 배당되고 9,895,401원이 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김기갑의 보증금과 대항력도 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 132,274,599원 | 0원 | 9,895,401원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 18,698,599원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 41,544,999원 | 0원 |
등기상 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인이 인수하는 구조로 제시되지 않았습니다. 그러나 임차인 보증금은 별개의 문제입니다. 만약 김기갑에게 말소기준보다 빠른 대항력이 있고 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않는다면, 그 미배당분은 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 확인 없이 가격 메리트가 커진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 방어진초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·빌라·단독주택이 혼재하는 기존 주택가입니다.
- 교통. 북측 인근에 방어진순환도로가 근접하며 제반 교통여건은 보통 정도입니다.
- 현황 용도. 공부상 아파트이나 감정평가 탐문상 사무실용도로 사용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 남측으로 소로와 접하고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 대길이룸은 41세대, 2008.08.08 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김기갑 전입일 확인. 2022.12.13 말소기준보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상이라 배당·인수 계산을 확정할 수 없습니다.
- 주거 점유와 사무실 사용 불일치 확인. 임차인 자료는 주거, 감정평가 탐문은 사무실용도 사용으로 나타납니다. 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 대조. 제공된 거래표본은 84.54~84.96㎡이고 비교 대상 면적은 133.2035㎡이므로 동일면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 기각결정 송달 확인. 2026.08.05 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본 발송 내역이 있으므로 절차 상태를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서·임대차계약서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수”는 별개다
이 사건의 등기권리 구조는 어렵지 않습니다. 구지새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 김기갑의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금 인수 여부가 아직 열려 있습니다.
가격도 표면적인 73.6% 할인율만 보고 판단하면 안 됩니다. 최근 실거래 197,000,000원은 면적이 다른 거래들의 평균이고, 본건은 감정상 사무실로 사용 중이라는 점까지 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 단순, 임차관계와 가격비교는 미확정”입니다. 전입일과 보증금이 확인돼 인수위험이 해소되고, 동일 면적·동일 이용상태의 거래가격까지 확인돼야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.
