울산지방법원 2025타경12139. 양산 덕계동 경동스마트홈 202동 204호 아파트입니다. 윤소영이 2020.12.09 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 근저당권 53,350,000원과 41,250,000원이 설정됐습니다. 이 중 을구 2번 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 뒤의 을구 3번 근저당과 2025.07.14 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 147,000,000원에서 최저가 102,900,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 동일평형 최근 12개월 거래 평균은 149,833,333원이고, 최신 거래는 2026.05의 125,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.7%로, 최근 거래 자료와 비교하면 감정가보다 유찰 후 가격의 의미가 더 커진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 1577 경동스마트홈 202동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 18층 건 중 2층 204호 |
| 동일평형 기준 | 59.9758㎡ |
| 소유자 | 윤소영 · 2020.11.16 매매 · 거래가액 124,162,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 7,343,891원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
2014년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 윤소영의 소유권이전과 동시에 2020.12.09 새로 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권 53,350,000원이 이번 경매의 말소기준입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 3번 우리은행 근저당권 41,250,000원과 2025.07.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래 아래
경동스마트홈은 487세대이며, 비교 대상은 59.88㎡·59.98㎡의 동일평형 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 149,833,333원, 최신 거래는 2026.05 125,000,000원입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.88㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 6 | 154,000,000원 |
| 평균 | 59.9758㎡ | 12건 | 149,833,333원 |
거래 범위는 125,000,000원~170,000,000원이고 평균은 149,833,333원입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%이며 최신 거래 125,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 물건은 신건 감정가 147,000,000원보다 1회 유찰 후 현재 회차의 가격 조건을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 53,350,000원 | 53,350,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 41,250,000원 | 41,250,000원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 오케이저축은행 | 7,343,891원 | 6,059,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 102,900,000원 가정 시 신청채권자 오케이저축은행은 7,343,891원 청구액 중 6,059,400원을 배당받고 1,284,491원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 102,900,000원 | 1,284,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 72,030,000원 | 31,610,431원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,421,000원 | 52,830,469원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 배당 부족은 채권자 측 문제이고, 현재 제시된 권리관계상 낙찰자가 그 부족분을 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 단지 내 상가 및 일부 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 2층 204호이며, 위생·급배수·개별난방·온수·급탕·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 22미터, 남동측 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 709,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 경동스마트홈은 487세대이며 2014.01.16 준공, 동일평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 2번 우리은행 근저당권 53,350,000원이 말소기준이며 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문 및 관계인 부재로 내부 마감재 등을 조사하지 못한 물건이므로 수리 상태와 내부 훼손 여부를 별도 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 102,900,000원, 최신 거래 125,000,000원, 최근 12개월 평균 149,833,333원을 함께 놓고 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 신청채권자 미배당 1,284,491원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 거래 아래
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.09 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 102,900,000원까지 낮아져 최근 12개월 평균 149,833,333원의 68.7%이며 최신 거래 125,000,000원보다 낮습니다.
다만 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고 내부 역시 폐문으로 조사하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리와 가격 조건은 긍정적이지만, 최종 입찰 전 점유·내부 상태를 확인하는 절차가 남아 있습니다.
