울산지방법원 2025타경12196. 울산 남구 신정동 수아지오시티 제3층 제309호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 전용면적은 34.54㎡이고, 철근콘크리트구조 25층 건물의 3층에 위치합니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 전세권입니다. 강민정의 전세권은 2023.04.28 설정됐고 전세금은 160,000,000원입니다. 반면 계산된 말소기준권리는 2025.04.01 울산세무서장의 압류입니다. 따라서 등기 권리표상 전세권은 말소기준보다 앞서며, “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층 309호 · 도로명 울산광역시 남구 봉월로 117 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용 / 층 | 전용 34.54㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 제3층 제309호 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 전세금 | 160,000,000원 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 가장 중요하다
등기상 현재 핵심 권리는 2023.04.28 강민정 전세권 160,000,000원입니다. 그 뒤 2025.04.01 국의 압류가 말소기준으로 계산되어 있고, 2025.08.11 임의경매개시결정과 2026.05.14 울산광역시 남구 압류가 뒤따릅니다. 말소기준보다 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 반면, 전세권은 권리표에서 매수인 인수형으로 표시되어 있습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 별도의 임차인을 단정할 수는 없고, 확인 가능한 점유·임대관계는 입찰 전 원본 자료에서 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세가 감정가보다 크게 낮다
수아지오시티 실거래 12건의 전체 평균은 149,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.03 전용 34.54㎡ 2층의 138,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -17.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 37.13㎡ | 25 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.11 | 37.13㎡ | 24 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 37.13㎡ | 22 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 37.13㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 37.13㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 126,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 149,000,000원 |
신건 최저가 171,000,000원은 전체 12건 평균 149,000,000원의 114.8%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 126,500,000원의 135.2%입니다. 최근 추세도 -17.6%이므로 신건이 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 강민정 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,806,000원 |
현재 신건 171,000,000원 가정에서는 전세금 160,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 전세권 미배당 | 권리표기 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 171,000,000원 | 0원 | 171,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 136,800,000원 | 25,915,200원 | 162,715,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 109,440,000원 | 52,892,160원 | 162,332,160원 |
선순위 전세권이 매수인에게 남는다는 등기 권리표기를 기준으로 보면, 1회 유찰 뒤에는 매각가 136,800,000원에 전세권 미배당 25,915,200원이 더해지고, 2회 유찰 뒤에도 매각가 109,440,000원에 미배당 52,892,160원이 더해집니다. 즉 낙찰가가 내려간 숫자만 보고 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 가로망 상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 업무시설·근린생활시설·공동주택 건부지로 이용 중이며 남동측 광대로, 북서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 3,145,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 수아지오시티는 88세대, 2018.10.17 사용승인 단지이며 실거래 12건의 범위는 115,000,000원~170,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2023.04.28 강민정 전세권 160,000,000원이 말소기준보다 선순위이므로 매각물건명세서에서 매수인 인수 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시. 1회 유찰 매각가 136,800,000원, 2회 유찰 매각가 109,440,000원만 보고 가격이 싸졌다고 판단하지 말아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 138,000,000원을 전체 평균 149,000,000원보다 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -17.6%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 전세권 배당·소멸 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 전세권과 최근 시세가 먼저다”
이 사건은 신건 최저가가 171,000,000원으로 최근 12개월 평균 126,500,000원의 135.2%이고, 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -17.6%입니다. 가격만 놓고 봐도 신건 메리트가 없습니다.
여기에 2023.04.28 설정된 강민정 전세권 160,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 등기 권리표상 매수인 인수형으로 분류돼 있습니다. 현재 171,000,000원에 매각된다면 전액 배당되어 실질 인수는 0원이지만, 유찰 시에는 미배당 전세금이 생깁니다. 따라서 이 물건의 결론은 “신건 가격은 보류, 선순위 전세권 소멸 여부 확인 전에는 유찰가만으로도 접근 금지”입니다.
