울산지방법원 2025타경12212. 양산시 물금읍 가촌리 1269-10의 9층 901호로, 감정평가상 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 경성건설주식회사와 이안나가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조입니다. 2018.10.04. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권이 이전됐고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년부터 국민건강보험공단 압류, 국의 가압류, 부산광역시 동구 압류가 붙었고, 2025.07.23. 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 2026.01.15.에는 부산광역시 남구의 압류도 추가됐습니다. 이들 현재 후순위 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12212 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-10 9층 901호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 백호로 60 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 경성건설주식회사 2분의 1 · 이안나 2분의 1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 9층 건물 내 9층 901호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,000,000,000원 / 980,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행주식회사 / 981,272,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 현황은 공실이고, 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2018.10.04. 농협은행주식회사 근저당이며, 그 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 국 가압류, 부산광역시 동구·남구 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 20억 감정가가 9.8억까지 내려왔다
감정가는 2,000,000,000원, 현재 최저매각가는 980,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 686,000,000원, 4회 유찰 시 480,199,999원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 980,000,000원 | 993,200,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 686,000,000원 | 1,284,260,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 480,199,999원 | 1,488,002,001원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 채권총액 1,961,000,000원 가운데 배당액은 967,800,000원이고 993,200,000원이 미배당입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 981,272,657원 역시 현재 회차 예상배당 967,800,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 980,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,200,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,176,000,000원 | 967,800,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | 785,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 980,000,000원을 전제로 한 배당 추정입니다. 농협은행 근저당에서도 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 가촌초등학교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·공원·주차장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 부산지하철2호선 부산대양산캠퍼스역이 소재합니다.
- 용도·현황. 제2종근린생활시설로서 현재 공실이며 인테리어 전 상태입니다. 테라스 부분 약 110.8㎡가 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 1,562.4㎡, 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 임대수익 확인. 현재 공실이므로 임대료·관리비·공실기간을 확인해 980,000,000원 매입가에서의 수익성을 별도로 계산해야 합니다.
- 테라스 활용 확인. 약 110.8㎡ 테라스가 실제 영업·임대가치에 얼마나 기여하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 공실 상태 확인. 인테리어 전 상태이므로 향후 사용 목적에 필요한 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유자 현황 확인. 경성건설주식회사와 이안나가 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있어 소유자 측 인도·점유 관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장을 대조해 권리와 점유 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.04. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 20억원 감정가가 2회 유찰돼 9억8,000만원까지 내려왔지만, 근린시설·공실이라는 특성과 실제 임대수익을 함께 보지 않고 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만으로 저평가라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현재 회차에서도 채권 미배당이 993,200,000원에 달하고, 추가 유찰 시 그 규모는 더 커집니다. 권리는 인수 0원, 가격은 수익성 검증이 먼저. 이 사건의 핵심은 할인율보다 공실 근린시설의 실제 사용가치와 임대가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
