울산지방법원 2025타경12212. 경상남도 양산시 물금읍 백호로 60에 위치한 9층 901호 근린시설입니다. 감정평가상 용도는 제2종근린생활시설이고, 현황은 공실입니다. 내부는 인테리어 전 상태이며 약 110.8㎡의 테라스가 소재합니다. 소유자는 경성건설주식회사와 이안나로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

2018년 10월 4일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고, 농협은행이 청구금액 981,272,657원으로 임의경매를 신청했습니다. 이후 압류·가압류가 여러 차례 발생했으나 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

문제는 최저가가 크게 내려온 배경과 현재 가격의 적정성입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 할인폭을 설명할 뿐 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 공실 상태의 근린시설은 향후 임차 수요, 내부 인테리어 비용, 업종 적합성, 재매각 가능성이 실제 취득가치에 큰 영향을 미칩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류·가압류 소멸

이 물건은 과거에도 경매가 진행된 이력이 있습니다. 2018년 10월 4일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 현재 공유자들에게 소유권이 이전되었고, 기존 삼남농업협동조합 등 근저당권과 당시 압류·가압류 등기는 말소되었습니다.

현재 권리분석의 출발점은 2018.10.04 농협은행 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단의 경성건설주식회사 지분 압류, 국의 이안나 지분 가압류, 부산광역시 동구의 지분 압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 부산광역시 남구의 지분 압류가 등기되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 정말 싼 가격인가?

최초 감정가는 2,000,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 686,000,000원으로, 3회 유찰된 결과 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

가격이 큰 폭으로 하락했다는 사실은 분명합니다. 그러나 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격, 거래 추세 및 임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 감정가에서 크게 할인되었다는 이유만으로 매입가격이 적정하다고 판단하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 686,000,000원 가정)

집행비용 9,260,000원을 우선 공제한 추정 배당입니다. 근저당은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 국세·지방세의 법정 우선순위 및 당해세 등은 별도로 반영되지 않을 수 있습니다. 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

현재 매각가 가정에서 농협은행 근저당권에는 676,740,000원이 배당되고, 국의 후순위 가압류에는 배당이 발생하지 않습니다. 채권자 미배당 합계는 1,284,260,000원입니다. 다만 미배당 채권이 크다고 해서 그 금액이 곧바로 낙찰자의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 소멸권리의 미배당분과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 0원

현재 회차의 채권자 미배당은 1,284,260,000원이지만, 4회 유찰 시에는 1,488,002,001원, 5회 유찰 시에는 1,630,365,961원으로 증가합니다. 이는 채권자에게 회수되지 않는 금액이 증가한다는 의미이지, 낙찰자에게 채무가 이전된다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 가촌초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 공원, 주차장 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 부산지하철 2호선 부산대양산캠퍼스역이 있습니다. 대중교통 접근성은 장점이나 실제 상업시설 이용 수요는 별도 검증이 필요합니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 12m 도로에 접해 있습니다. 차량 접근과 가시성을 검토할 수 있는 입지입니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 업종별 영업 가능 여부는 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 시설 상태. 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 공용 급배수시설, 소화전설비 등이 있습니다. 현재 인테리어 전 상태이고 테라스 약 110.8㎡가 소재합니다.
• 테라스. 테라스의 실제 전용 사용권, 건축물대장상 면적 산입 여부, 사용 가능 범위와 구조 변경 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 실제 사용 가능 면적 및 시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익과 업종 적합성에 영향을 많이 받습니다. 장기 공실 가능성 및 재매각 시 매수자 확보 위험을 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 양산 물금읍 일대 유사 근린시설의 최근 매매 사례와 경매 낙찰 사례를 확보하여 현재 최저매각가 686,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 임대수익 검토. 예상 보증금·월세·공실 기간·관리비·시설 투자비를 확인하고, 실제 예상 순수익을 기준으로 수익성을 판단하세요.
• 임차·점유 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록 및 임대차 관련 자료를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국민건강보험공단, 국, 지방자치단체의 압류 이력과 조세채권의 법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 공유지분 구조 확인. 경성건설주식회사와 이안나가 각각 2분의 1을 소유합니다. 매각 대상이 집합건물 전체 소유권인지, 지분별 등기와 매각 범위가 일치하는지 원본으로 대조하세요.
• 테라스 이용 검증. 약 110.8㎡ 테라스의 사용권과 영업 활용 가능 여부, 방수·배수·안전상태를 확인하세요.
• 인테리어 비용 산정. 내부가 인테리어 전 상태이므로 원하는 업종에 필요한 실내공사, 설비공사, 인허가 비용을 견적에 반영하세요.
• 관리비 체납 확인. 공실 근린시설의 관리비 체납 내역과 공용부분 관련 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가뿐 아니라 4회·5회 유찰 가정가격을 비교하되, 다음 회차 진행 여부와 실제 최저가는 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하고 매각조건 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — “34.3% 낙찰가율 ≠ 65.7% 시세 할인”

이 물건은 감정가 2,000,000,000원에서 최저가 686,000,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 권리관계상 2018년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 아파트처럼 최근 동일 평형 거래가격을 기준으로 곧바로 가격을 판단하기 어려운 제2종근린생활시설입니다. 공실, 인테리어 전 상태, 임대관계 미상, 다회 유찰이라는 요소가 겹쳐 있습니다. 특히 최근 유사 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 큰 할인폭을 시장가격 대비 저렴함으로 해석해서는 안 됩니다.

후순위 채권의 미배당은 매수인의 직접적인 인수 부담으로 제시되지 않지만, 조세채권의 배당순위와 실제 점유관계는 반드시 재검증해야 합니다. 또한 시설공사비와 임대 가능성, 향후 처분가격을 따져야 실질적인 취득가치를 평가할 수 있습니다.

결론은 ‘등기상 권리 인수는 제한적, 가격과 환금성은 검증 전 보류’입니다. 감정가 34.3%라는 숫자보다 중요한 것은 686,000,000원에 취득했을 때 실제 임대수익과 재매각 가능성이 충분한가입니다. 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 장점은 있으나, 현재 자료만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.