창원지방법원 2024타경117378. 창원시 진해구 용원동 재상베네스타운 10층 비1001호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장원정이며 2015.07.24. 매매를 원인으로 2015.07.30. 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 100,000,000원입니다. 같은 날 웅동농업협동조합이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 이번 권리분석의 말소기준입니다.
이후 삼성카드·롯데캐피탈의 가압류, 창원시 및 국의 압류, 웅동농업협동조합의 추가 가압류, 그리고 현재 사건의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 현재 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 자리해 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 64,190,000원을 전제로 한 예상 배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경117378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원남로7번길 16, 10층 비1001호 (용원동,재상베네스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 비1001호 |
| 소유자 | 장원정 (2015.07.24. 매매 · 2015.07.30. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미영 / 20,554,965원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 2026.08.10 · 창원지방법원 진해등기소 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
말소기준은 2015.07.30. 을구 9번 웅동농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류 8,816,203원, 롯데캐피탈 가압류 8,010,062원, 창원시 압류, 웅동농업협동조합 가압류 24,164,339원, 국 압류 및 현재 강제경매개시결정이 존재하지만, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%, 그러나 시세 단정은 금물
감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 64,190,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 44,933,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 31,453,099원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인할 수 있지만, 이것만으로 최근 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다. 실거래 시세 확인 전에는 감정가 대비 할인율과 권리 안정성을 분리해 판단하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64,190,000원 | 49% | 58,910,989원 |
| 3회 유찰 시 | 44,933,000원 | 34% | 77,821,363원 |
| 4회 유찰 시 | 31,453,099원 | 24% | 91,058,626원 |
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 웅동농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,816,203원 | 2,634,580원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 8,010,062원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 웅동농업협동조합 | 24,164,339원 | 0원 |
| 6. 갑구 21번 경매개시결정 · 이미영 | 20,554,965원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 121,545,569원 중 예상 배당액은 62,634,580원으로, 현재 최저가 가정 시 미배당은 58,910,989원입니다. 신청채권자 이미영의 청구액 20,554,965원은 이 배당 시나리오에서 0원 배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 용원동 ‘용원초등학교’ 남동측 인근이며, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 10층 비1001호이며, 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 인접지와 대체로 평탄한 3필 일단의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·용원초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 725,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.07.30. 을구 9번 웅동농업협동조합 근저당권 60,000,000원이 기준이며, 이후 현재 권리들은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차 여부를 현장과 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래를 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 선순위 근저당 60,000,000원이 전액 배당되고 삼성카드가 2,634,580원을 배당받은 뒤 후순위 채권에는 미배당이 크게 남습니다.
- 신청채권자 배당. 이미영의 청구액 20,554,965원은 현재 시나리오에서 예상배당 0원입니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인이 마지막 관문
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2015년 웅동농업협동조합 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점입니다. 둘째, 두 차례 유찰로 131,000,000원의 감정가가 64,190,000원까지 내려왔지만, 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없다는 점입니다.
배당 측면에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 근저당에 소진되고, 삼성카드가 일부 배당을 받은 뒤 롯데캐피탈·웅동농업협동조합의 후순위 가압류와 신청채권자 이미영에게 미배당이 남습니다. 하지만 그 미배당이 매수인에게 이전되는 구조는 아니어서 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 실제 거래가격과 점유관계 확인이 입찰 판단의 마지막 관문입니다.
