울산지방법원 2025타경12259. 양산천년가더힐 104동 7층 701호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 186,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 130,200,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이며, 말소기준은 2024.02.05. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장림동새마을금고 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 장림동새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 실질취득가가 같은 130,200,000원입니다. 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 거래는 2026.07의 164,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 79.4%입니다. 다만 비교 가능한 거래가 한 건이므로 이를 폭넓은 시세대 전체로 확대 해석하기보다는 현재 확인되는 최신 비교값으로 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12259 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 59.654㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상19층 중 제7층 제701호 · 사용승인일 2024.01.31. |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 98,840,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선행 등기 확인
말소기준은 2024.02.05. 접수 제4939호 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 87,600,000원·공동담보 해제 기재도 이어집니다. 이후 2024.07.01. 장림동새마을금고 근저당권 118,608,000원, 2025.05.29. 주택도시보증공사 가압류 1,000,000,000원, 2025.08.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 판단 — 임차인 조사 내역 없음
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금을 더해 실질취득가를 높일 사정은 현재 계산에 반영되어 있지 않고, 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상이므로, 단순히 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다는 실제 점유자와 전입·임대관계를 매각기일 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 거래의 79.4%
양산천년가더힐은 625세대, 사용승인일은 2024.01.31.입니다. 대상 면적 59.654㎡와 매칭되는 최근 거래는 아래 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가이자 예상 실질취득가는 130,200,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 164,000,000원의 79.4%입니다. 감정가 186,000,000원보다도 낮아져 현재 회차에서는 가격 메리트가 생긴 상태입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 개별 층·상태 차이를 감안한 추가 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 127,577,200원 |
| 2. 근저당 · 장림동새마을금고 | 118,608,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 2,622,800원과 주식회사우리은행 127,577,200원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 총 채권액 66,390,208,000원에 대한 미배당액은 66,262,630,800원이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,200,000원 | 127,577,200원 | 66,262,630,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 66,301,108,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 66,327,958,365원 | 0원 |
현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당이 커져도 그것이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다. 따라서 이 사건에서는 낮아진 낙찰가가 그대로 실질취득가를 낮추는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상19층 중 제7층 제701호이며 사용승인일은 2024.01.31.입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 공동주택의 건부지로 이용중이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 545,800원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 단지 625세대이며 최근 12개월 확인 거래는 1건, 164,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 되어 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 65,271,600,000원 기재와 같은 날 87,600,000원 변경·공동담보 해제 기재를 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득가는 130,200,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래 164,000,000원의 79.4%입니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 동일 단지의 층·상태 차이를 별도로 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있으므로 원본 서류를 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 승부처는 선행 등기와 점유 확인
현재 회차만 놓고 보면 가격 조건은 분명합니다. 감정가 186,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 130,200,000원으로 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가도 같습니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 164,000,000원의 79.4%입니다. 따라서 최저가가 시세보다 비싸 가격 메리트가 없는 사건과는 성격이 다릅니다.
다만 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝내기에는 확인할 지점이 남습니다. 말소기준 근저당 직전에 민간임대주택등기가 있고, 감정요항은 임대관계 미상입니다. 여기에 우리은행 근저당의 최초 금액과 같은 날 변경 기재도 함께 존재합니다. 결론은 가격은 긍정적, 예상 인수는 0원, 다만 선행 등기·점유·근저당 변경 원문 확인이 필수입니다. 이 세 가지가 확인되면 현재 1회 유찰 가격의 의미가 훨씬 선명해집니다.
