울산지방법원 2025타경12275. 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-094호 근린시설·판매시설입니다. 등기부상 소유자는 도문체이며, 2024년 2월 1일 거래가액 1,062,977,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 808,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 상가는 일반적인 독립 점포와 다른 조건을 가지고 있습니다. 매각물건명세서에는 1-095호와 경계벽면이나 바닥경계선 없이 하나의 의류매장으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 인접한 1-095호와 함께 상가로 이용 중인 것으로 설명합니다. 경매 대상은 1-094호이므로, 두 호실을 통합하여 사용하는 현재 상태가 낙찰 이후에도 그대로 유지될 수 있는지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-094호 도로명주소: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설·판매시설) · 지하 3층~지상 7층 건물 중 1층 1-094호 · 인접 1-095호와 통합 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 복합판넬·치장벽돌·강화유리 등 마감 |
| 소유자 | 도문체 (2024.02.01 소유권이전 · 거래가액 1,062,977,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 360,150,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 수준 | 감정가 대비 약 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 697,965,712원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 808,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 주요 현황 | 1-095호와 경계벽면·바닥경계선 없이 하나의 매장으로 사용 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2024년 2월 1일 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 농업회사법인주식회사한파밍의 근저당권과 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권의 채권최고액이 배당으로 모두 충족되지 않아도 그 부족액 자체를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
② 점유·임대차 — 1-095호와의 통합 사용이 핵심
확인된 실제 임차인 0명. 그러나 이것이 곧바로 공실이나 임대차 부존재를 뜻하지는 않습니다. 감정평가서상 임대관계의 상세한 내용은 미상이고, 현재 점유자의 보증금·확정일자·점유 및 사업자등록에 관한 권리요건도 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 임차인이 없다고 단정하거나 점유자가 누구인지 확정해서는 안 됩니다.
| 점유·임차 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 상가 점유·사용 관계 미확인 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
대항력·우선변제·승계 상태는 현재 점유자의 권리요건이 확인되지 않았음을 표시한 것으로, 대항력 있는 임차인의 존재를 확정한 것은 아닙니다. 등기상 인수액 0원과 실제 점유관계의 인수 가능성은 구분해야 합니다.
특히 현재의 통합 매장 점유자가 두 호실을 함께 사용하는 경우, 낙찰자가 1-094호만 별도로 인도받거나 경계를 복구하는 과정에 협의·공사·분쟁이 발생할 수 있습니다. 이것은 말소기준권리와 별개로 판단해야 하는 현장 사용·명도 위험입니다. 사업자등록 현황과 임대차 관계, 각 호실의 점유 권원 및 관리단 운영기준을 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 큰 하락, 시세 메리트는 미확정
2024년 2월 1일 등기상 거래가액은 1,062,977,000원입니다. 감정가 1,050,000,000원과 비교적 가까운 수준이지만, 현재 매각기일의 적정 시장가격을 보장하는 거래 사례는 아닙니다. 현재 최저매각가는 360,150,000원으로 감정가 대비 약 34.3%, 과거 등기상 거래가액 대비 약 33.9%입니다.
그러나 동일 건물 또는 유사 상가의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 360,150,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 인접 호실과의 통합 사용, 임대관계 미상, 3회 유찰이라는 특성을 감안하면 과거 취득가나 감정가를 기준으로 가격 차익을 계산하는 접근은 위험합니다.
| 가격 비교 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2024년 등기상 거래가액 | 1,062,977,000원 | 과거 취득가격 |
| 감정평가액 | 1,050,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 360,150,000원 | 감정가 대비 34.3% |
| 실질취득 기준액 | 360,150,000원 | 등기상 인수 0원 전제 · 취득 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가치 비교 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 360,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,842,100원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 808,800,000원 | 354,307,900원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사한파밍 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,800,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 923,600,411원 | 354,307,900원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 569,292,511원 |
| 매수인 인수(배당모형) | — | 0원 |
집행비용 5,842,100원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권 569,292,511원은 매각으로 소멸하는 담보권·가압류에 관한 부족액으로, 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 줄지만 점유 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 360,150,000원 | 354,307,900원 | 569,292,511원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 252,104,999원 | 247,775,529원 | 675,824,882원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 176,473,499원 | 173,202,870원 | 750,397,541원 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 전체 청구 기준액은 923,600,411원인 반면 예상배당액은 354,307,900원입니다. 신청채권자인 동창원농업협동조합의 청구액 697,965,712원도 현재 예상배당액만으로는 모두 충족되지 않습니다. 후순위 근저당권자와 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
4회 또는 5회 유찰을 가정하면 낙찰자가 부담하는 매각대금은 더 낮아지지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 이는 확인된 담보권·가압류의 소멸을 전제로 한 수치입니다. 인접 호실과의 분리 문제, 점유자와의 협의, 임차관계 미확인에 따른 위험은 낙찰가가 내려가도 자동으로 없어지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 부산도시철도 2호선 증산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 노변 근린생활시설과 공동주택, 후면 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 남동측 및 남서측은 폭 약 40m 내외, 북동측 및 북서측은 폭 약 20m 내외의 도로에 접합니다.
- 건물·설비. 지하 3층~지상 7층 철근콘크리트구조의 판매시설로, 위생·급배수·소방설비와 에스컬레이터·승강기설비 등이 마련되어 있습니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 현장 이용상태. 인접한 1-095호와 함께 상가로 사용하고 있으며, 물리적으로 구획되어 있지 않은 현황이 핵심적인 특이사항입니다.
- 환금성. 판매시설은 임대수익과 실수요, 점포의 독립 사용 가능성에 영향을 받습니다. 이 물건은 3회 유찰 이력과 통합 사용 상태가 있어, 감정평가액을 곧바로 매각 가능한 시장가격으로 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1-095호와의 경계. 집합건축물대장·건축물 현황도·관리단 자료를 대조하여 1-094호의 법적 경계와 실제 구획 가능성을 확인해야 합니다. 매각 대상에 1-095호는 포함되지 않습니다.
- 통합 매장 점유관계. 명세서에 기재된 VANAKE와 감정평가서의 RSMY(랩소메이)라는 영업 상호 차이를 확인하고, 현재 점유 주체와 각 호실에 관한 사용 권원을 확인해야 합니다.
- 상가 임대차. 현재 점유자의 사업자등록, 점유 개시, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력·우선변제 및 인수 가능성은 이 조사 결과에 따라 재판단해야 합니다.
- 독립 사용·분리 비용. 내부 경계 복구나 별도 출입·운영이 필요한지, 시설·소방·관리규정에 제약이 있는지 확인하고 실제 소요비용을 반영해야 합니다.
- 실거래·임대수익. 같은 건물과 인근 비교 가능 판매시설의 최신 매매가격, 실제 임대료, 공실 수준을 확인한 후 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 대형 상업시설의 공용부분 관리비 체납액과 관리규약상 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 신탁 이력. 2018년과 2019년에 신탁등기가 있었으나 현재는 말소된 이력이므로, 신탁원부와 말소 경위 및 현재 소유권 상태를 원본으로 대조하는 것이 좋습니다.
- 배당·매각 조건. 당해세, 상가임차인의 우선변제 가능성, 매각물건명세서상 인수 관련 기재를 확인하고 2026.10.21 매각기일의 공고 및 절차 진행 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3%라도, 상가의 가치는 따로 검증해야 한다”
이 사건의 등기부상 핵심 권리관계는 복잡하지 않습니다. 2024년 2월 1일 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 1-095호와 경계 없이 통합된 1-094호라는 점은 별개의 문제입니다. 등기상 권리가 소멸하더라도 점포의 물리적 사용 상태, 점유자와의 관계, 임대차의 대항력 및 실제 독립 활용 가능성은 남습니다. 특히 임대관계가 확인되지 않은 상황에서는 인수 위험이 완전히 없다고 단정할 수 없습니다.
감정가 1,050,000,000원에서 최저가 360,150,000원으로 낮아진 것은 분명하지만, 최근 실거래나 임대수익으로 시장가치가 검증되지 않았기 때문에 이를 시세 대비 저가 매물로 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 3회 유찰·상업시설 환금성·호실 경계 및 점유 불확실성을 함께 고려하면 보수적 접근이 필요합니다.
결론은 ‘등기상 소멸 구조는 양호, 현장·임대차 확인 전 입찰 판단 보류’입니다. 이 물건의 승부처는 감정가와 최저가의 차이가 아니라, 낙찰 후 실제로 1-094호를 독립적으로 사용·임대·매각할 수 있는지에 있습니다.
