울산지방법원 2025타경12275. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-094호로, 감정평가상 판매시설입니다. 감정가는 1,050,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 514,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자는 도문체이고, 2024.02.01 거래가액 1,062,977,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 동창원농업협동조합에 채권최고액 808,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
권리의 뼈대는 단순합니다. 2024.02.01 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.01.03 설정된 농업회사법인주식회사한파밍 근저당, 2025.08.05 경매개시결정, 2025.09.16 제이비우리캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12275 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-094호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 판매시설 · 1층 1-094호 |
| 소유자 | 도문체 · 2024.02.01 소유권이전 · 거래가액 1,062,977,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 514,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 697,965,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준인 2024.02.01 동창원농업협동조합 근저당 이후에 설정된 한파밍 근저당과 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 514,500,000원은 감정가 1,050,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이미 2회 유찰되었다는 사실은 기존 가격대에서 응찰 수요가 충분하지 않았다는 점과 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 514,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,545,000원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 808,800,000원 | 506,955,000원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사한파밍 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,800,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 923,600,411원 중 예상 배당액은 506,955,000원이고, 예상 미배당액은 416,645,411원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 판매시설이며 인접한 1-095호와 같이 상가로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 하나의 의류매장으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 구획 확인. 현황상 1-095호와 경계벽면이나 바닥경계선 없이 사용 중이라는 기재가 있어, 1-094호 단독 점유·인도 및 경계 복원 가능 여부가 핵심 확인사항입니다.
- 입지. 부산도시철도 2호선 증산역 북서측 인근이며, 주변은 노변 근린생활시설·공동주택·후면 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측·남서측은 폭 약 40m 내외 도로, 북동측·북서측은 폭 약 20m 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물 중 1층 1-094호이며 위생·급배수·소방·에스컬레이터·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1-095호와의 경계. 경계벽면·바닥경계선이 없는 통합사용 상태이므로 현장 실측과 실제 경계 위치, 분리 공사 필요 여부를 확인하세요.
- 점유·인도. 임차인은 확인되지 않았지만 현재 상가가 운영·점유되고 있는 현황이 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 판매시설의 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 416,645,411원은 채권자 측 부족분이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 360,150,000원, 4회 유찰 시 252,104,999원으로 내려가지만 가격 하락과 환금성 개선은 같은 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리만 놓고 보면 결론은 분명합니다. 2024.02.01 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 판매시설이라는 용도, 이미 2회 유찰된 이력, 그리고 인접 1-095호와 경계 없이 통합 사용 중인 현황입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실제 점유·경계·영업성과 환금성을 확인해야 비로소 입찰가격을 정할 수 있는 물건입니다.
