창원지방법원 2024타경104716. 구산면 마전리 일대 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지 일부는 주거용 건부지·도로·휴경지·자연림 등으로 이용됩니다. 현재 최저매각가는 417,385,000원으로 감정가 1,216,864,160원에서 3회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2014.10.24. 대명산업주식회사 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·근저당권과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 유헌수는 2014.10.10. 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 우선변제권은 없고, 배당표에서도 보증금 1,200원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경104716 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 마전리 404 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 전준택 |
| 감정가 / 최저가 | 1,216,864,160원 / 417,385,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 892,787,912원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2014.10.24. 대명산업주식회사 근저당권 · 채권최고액 568,900,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 있다
현재 소유자는 전준택이며, 2014.10.24. 설정된 대명산업주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 정선영 가압류, 조수만·통영축산업협동조합 근저당, 창원시 압류, 2024년 경매개시결정, 고성군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 작지만 인수형
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 유헌수 | 본건3의 제시건물(가) 전부 | 2014.10.10. | 1,200원 | 대항력 有 우선변제권 無 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 유헌수 본인의 임차관계이며, 매각대금에서 배당받는 대신 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 항목
- 일괄매각. 여러 목록이 하나의 매각단위로 묶여 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·4는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 지분매각. 목록8·9는 지분매각입니다.
- 맹지. 목록1·5·6·7·8·9는 지적도 및 임야도상 맹지입니다.
- 진출입. 목록2·4는 목록5를 이용해 진출입 가능합니다.
- 분묘 가능성. 목록6·7은 자연림 상태이며 육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.
- 토지·건물 이용. 목록2는 주거용 건부지, 목록3은 주택, 목록5는 도로로 이용 중입니다.
- 수목. 감나무 등 수목은 대부분 고사된 상태로 방치되어 토지에 포함해 평가되었습니다.
④ 예상배당표 (매각가 417,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,573,850원 |
| 인수 · 임차인 유헌수 보증금 | 1,200원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대명산업주식회사 | 568,900,000원 | 410,811,150원 |
| 3. 근저당 · 조수만 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 통영축산업협동조합 | 793,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정선영 | 280,690,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 6,573,850원을 제외한 410,811,150원이 대명산업주식회사 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 전체 채권 미배당은 1,301,779,260원이며, 임차인 보증금 1,200원은 배당금이 아니라 매수인 인수입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 417,385,000원 | 410,811,150원 | 1,301,779,260원 | 1,200원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 292,169,500원 | 287,279,127원 | 1,425,311,283원 | 1,200원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 204,518,650원 | 200,855,389원 | 1,511,735,021원 | 1,200원 |
임차인의 보증금 1,200원은 낙찰가가 내려가도 그대로 매수인에게 남습니다. 다만 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아니므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 각 회차에서는 해당 매각가에 1,200원을 더한 부담으로 보는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 상마전마을 남측 인근이며, 주변은 마을 인근 임야와 농경지 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지 2·4까지 차량 및 농기계 출입이 가능하고, 그 밖의 일부 토지는 차량 및 농기계 출입이 불가능합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층건으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창 구조이며 급·배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역·농림지역 등이 포함되고, 일부는 준보전산지·보전산지·임업용산지 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 대표 토지. 지목 전, 면적 347.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(불), 공시지가 34,100원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록1·4는 자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 인수. 유헌수 보증금 1,200원은 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 지분매각 범위. 목록8·9가 지분매각이므로 매각 대상 지분과 이용관계를 정확히 대조해야 합니다.
- 맹지 접근성. 목록1·5·6·7·8·9는 지적도 및 임야도상 맹지이므로 현황 통행로와 법적 접근권을 따로 확인해야 합니다.
- 분묘 조사. 목록6·7에는 육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있어 현장조사와 분묘기지권 검토가 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 서류와 현장 경계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,216,864,160원이 3회 유찰돼 417,385,000원, 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 하지만 권리와 이용조건을 함께 보면 단순한 저가 매각으로 보기 어렵습니다.
말소기준권리 이후의 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 빠른 대항력 임차인 보증금 1,200원이 인수되고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 지분매각, 여러 맹지, 자연림의 분묘 가능성까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 현장 이용 가능성과 매각조건을 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
