창원지방법원 2025타경874. 김해시 대청동 대흥주차빌딩 2층 205호로, 감정평가상 주차장으로 이용 중인 물건입니다. 등기에는 김은정·김태근·박재홍·박춘욱·백상태·서종한·이우형·장유농업협동조합·정진철·주식회사삼화건설 등 공유자 10명이 올라 있고, 2026.02.02 등기된 경매개시결정의 원인은 “공유물분할을 위한 경매개시결정”입니다.
권리 흐름의 기준점은 2015.04.21 박춘욱 지분 전부에 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권 201,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있으며, 이후 설정된 김해농업협동조합 근저당 858,000,000원, 부산화명새마을금고 근저당 91,000,000원, 그리고 2026년 경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경874 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 72-2 대흥주차빌딩 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 주차장 이용 |
| 건물 | 철골조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 205호 |
| 공유자 | 김은정, 김태근, 박재홍, 박춘욱, 백상태, 서종한, 이우형, 장유농업협동조합, 정진철, 주식회사삼화건설 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 삼화건설 |
| 경매개시 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담은 매각으로 소멸
말소기준은 2015.04.21 주식회사한국외환은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 박춘욱 지분 전부에 설정됐고 채권최고액은 201,600,000원입니다. 이후 김태근·박재홍·백상태 지분에 설정된 김해농업협동조합 근저당과 이우형 지분에 설정된 부산화명새마을금고 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가와 ‘시세 할인’은 다른 이야기
현재 최저매각가는 195,300,000원으로 감정가 279,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 195,300,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 136,710,000원, 3회 유찰 시 95,697,000원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 195,300,000원 | 0원 | 195,300,000원 | 958,834,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 136,710,000원 | 0원 | 136,710,000원 | 1,016,603,940원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 95,697,000원 | 0원 | 95,697,000원 | 1,057,025,546원 |
여기서 주의할 점은 감정가 대비 70%라는 숫자가 곧바로 시세 대비 70%를 뜻하지 않는다는 것입니다. 이 사건의 가격 판단에서는 확인 가능한 실질취득액을 기준으로 보되, 감정가 할인율 자체를 ‘싸다’는 근거로 쓰지 않는 것이 안전합니다. 특히 감정평가상 이용상태가 주차장인 만큼 일반 주거용 물건과 동일한 방식으로 가격을 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,534,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 201,600,000원 | 191,765,800원 |
| 2. 근저당 · 김해농업협동조합 | 858,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 부산화명새마을금고 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 삼화건설 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,534,200원을 제외한 191,765,800원이 한국외환은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 합계 1,150,600,000원 가운데 채권자 배당액은 191,765,800원, 미배당액은 958,834,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 대청동 소재 롯데마트 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 대흥주차빌딩 2층 205호는 감정평가상 주차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골조 평슬라브지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석 붙임·복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 에폭시 마감입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 1,796.3㎡, 지목은 잡종지이며 사다리형 평지로 주차장 등으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,507,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 지구단위계획구역·주차장에 포함되고, 서측 중로1류와 남동측 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 주차장 이용 물건이므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 실제 이용수요와 처분 가능성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.04.21 한국외환은행 근저당권이 기준이며, 이후 김해농업협동조합·부산화명새마을금고 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 등기상 경매개시 원인이 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있고 공유자가 10명입니다. 매각 대상과 공유관계의 정리 범위를 입찰 전 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 195,300,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 실질취득액 195,300,000원을 기준으로 실제 주차장 이용가치와 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 136,710,000원, 3회 유찰 시 95,697,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 현장 구조 확인. 2층 205호의 실제 주차구획·진출입 동선과 주차장 이용상태가 감정평가 내용과 일치하는지 확인하세요.
- 최신 등기 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 입찰 판단 시점의 최신 권리변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015.04.21 한국외환은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 195,300,000원에서 실질취득액도 같은 금액입니다.
하지만 감정가 279,000,000원에서 한 번 유찰돼 70%가 됐다는 이유만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 감정평가상 주차장으로 이용되고 있고, 공유자 10명의 공유물분할 경매이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류”입니다. 숫자상의 할인율보다 실제 이용상태와 점유, 주차장으로서의 처분 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 맞습니다.
