창원지방법원 2025타경874. 김해시 대청동 대흥주차빌딩 2층 205호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 주차장입니다. 일반적인 주거용 부동산의 권리분석이나 시세평가 방식을 그대로 적용하기 어려운 물건입니다.

감정가 279,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 136,710,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 실거래 비교자료 없이 이 가격을 시장가치보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 특히 주차장이라는 용도, 복수 공유자의 소유권, 지분별로 설정된 근저당권을 함께 검토해야 합니다.

등기상 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있습니다. 일반적인 채무불이행에 따른 담보권 실행 경매와는 사건 성격이 다릅니다. 등기상 개시결정의 표제는 임의경매개시결정으로 표시되어 있으므로, 정확한 매각 범위와 절차는 경매기록 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 예정과 공유지분을 구분해야 한다

말소기준으로 제시된 권리는 2015.04.21 설정된 주식회사한국외환은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 201,600,000원이며, 박춘욱 지분에 설정된 권리입니다. 공동담보로 같은 빌딩 2층 201호가 기재되어 있습니다.

이후 김해농업협동조합은 김태근·박재홍·백상태 지분에, 부산화명새마을금고는 이우형 지분에 각각 근저당권을 설정했습니다. 세 근저당권은 서로 다른 공유지분을 목적으로 하므로 설정일만 비교해 모든 공유지분에서 동일한 배당 순위가 적용된다고 단정할 수 없습니다.

② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 279,000,000원이며, 현재 최저매각가는 136,710,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 매각조건이나 확정된 향후 최저가를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)

집행비용은 2,713,940원으로 추정됩니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 지분별 담보권과 공유물분할 경매의 특성을 반영한 실제 배당표와는 차이가 발생할 수 있습니다.

현재 매각가 136,710,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 133,996,060원이 주식회사한국외환은행에 배당되고, 다른 근저당권자에게 배당되는 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

전체 근저당 채권최고액 합계는 1,150,600,000원이며, 예상 배당액 합계는 133,996,060원, 계산상 미배당액은 1,016,603,940원입니다. 이는 채권최고액 기준의 추정 부족액이지 확정된 실제 채무잔액이 아니며, 매수인 인수액 0원과는 별개의 수치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 대청동 소재 롯데마트 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 대흥주차빌딩 2층 205호는 현재 주차장으로 이용 중입니다. 일반적인 주거·상업용 호실로 전제한 활용 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
• 건물 구조. 철골조 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 바닥은 에폭시 마감입니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 지목은 잡종지, 토지면적은 1,796.3㎡입니다. 이는 토지 현황에 관한 수치로 개별 호실의 전용면적이나 매수인 취득면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 서측 중로1류, 남동측 중로3류와 각각 접하고 있습니다. 토지 현황상 중로각지입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역이며 지구단위계획구역 및 주차장 관련 지정이 확인됩니다. 중점경관관리구역과 가축사육제한구역에도 해당합니다. 주차장 용도 변경이나 다른 용도의 활용 가능성은 관련 지정과 규제를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,507,000원/㎡입니다. 개별 호실의 매매가격이나 감정가를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 시설 상태와 운영 현황은 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 주차장이라는 특수 용도와 공유물분할 경매라는 사건 성격을 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격과 운영수익이 확인되지 않아 환금성은 판단을 유보합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 대흥주차빌딩 205호의 전유부분·대지권·공유지분 가운데 실제 매각 범위를 매각물건명세서와 등기부로 확인해야 합니다.
• 공유물분할 경매 원인 확인. 공유물분할 판결·결정, 경매개시결정의 정확한 내용과 매각조건을 확인해야 합니다. 등기상 개시결정 표제와 원인의 관계도 대조가 필요합니다.
• 근저당권 소멸 확인. 주식회사한국외환은행, 김해농업협동조합, 부산화명새마을금고의 근저당권은 설정 대상 공유지분이 서로 다릅니다. 매각 이후 말소 범위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 주차장 운영 실태. 실제 운영자, 주차면 사용관계, 운영수익과 유지비용을 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 운영·임대차 계약을 확인해야 합니다.
• 용도 및 사용 제한. 중심상업지역과 주차장 관련 지구단위계획, 건축물 용도 및 변경 가능성을 확인해야 합니다. 별도 검토 없이 다른 용도로 활용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 실거래·수익 자료. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격을 결정하지 말고, 비교 가능한 주차장 거래사례와 실제 수익 자료를 확보해야 합니다.
• 관리비 체납. 집합건물의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 95,697,000원, 4회 유찰 시 66,987,899원이라는 가정가격을 확인하되, 더 낮은 최저가가 수익성을 보장한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공유물분할 관련 경매기록을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”

이 물건은 감정가 279,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 136,710,000원까지 내려왔습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 그것만으로 권리 검토가 모두 끝났다고 볼 수는 없습니다.

등기에는 10명의 공유자가 기재되어 있고, 서로 다른 공유지분에 설정된 근저당권이 존재합니다. 경매개시결정의 원인은 공유물분할이며, 감정평가상 실제 이용상태도 일반적인 주거용 물건이 아닌 주차장입니다.

또한 최근 실거래가격과 운영수익이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 시장가치와 실제 취득 범위가 확인되지 않으면 같은 문제가 남습니다.

결론적으로 예상 인수액은 0원이지만, 공유지분·매각 범위·주차장 이용 제한 및 수익성은 추가 확인이 필요합니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 취득 대상과 주차장으로서의 경제적 가치를 확인하는 데 달려 있습니다.