대전지방법원 2025타경12120. 아산시 탕정면 용두리 ‘유니콘101’ 제1동 8층 863호로, 감정평가상 공장 내 지원시설인 기숙사 1개호로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 187,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,899,000원입니다. 권리구조는 2023년 3월 30일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025년 7월 29일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으며, 감정평가서에는 임대관계를 현장사정상 확인할 수 없었다고 적혀 있습니다. 따라서 가격 판단은 현장 점유상태, 실제 이용 가능성, 공장 지원시설의 매수 수요를 확인한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제8층 제863호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지원시설-기숙사) 1개호 · 철근콘크리트구조 10층 공장 내 8층 |
| 소유자 | 김순자 (2023.03.30. 소유권이전 등기 · 원인 2021.02.19. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 44,899,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 말소기준권리 | 2023.03.30. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 106,800,000원 |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 (양도인 주식회사우리은행) |
| 청구금액 | 91,340,639원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
최초 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2023년 3월 30일 김순자 명의로 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 106,800,000원이 말소기준권리이며, 해당 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 187,000,000원의 24%인 44,899,000원입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오의 최저가는 31,429,299원과 22,000,509원으로 낮아지지만, 회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니지만, 반복 유찰은 시장이 해당 물건의 용도·수요·점유 또는 환금성을 보수적으로 보고 있을 가능성을 점검하게 하는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 44,899,000원 | 43,690,818원 | 63,109,182원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 31,429,299원 | 30,463,572원 | 76,336,428원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 22,000,509원 | 21,204,500원 | 85,595,500원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,208,182원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 106,800,000원 | 43,690,818원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 사용되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 미배당액은 63,109,182원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공장 내 지원시설인 기숙사 1개호로 이용 중입니다. 일반 공동주택이 아니라 공장 지원시설이라는 점을 전제로 수요와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 위치. 아산시 탕정면 갈산리 소재 아산신도시 물환경센터 북서측 인근 유니콘101 내에 있으며, 주변은 공동주택·상가·공장이 혼재한 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 공장 내 8층 863호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 공급설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형 토지로 공장 지원시설 및 지식산업센터 부지로 이용 중이며, 북측 왕복 4차로 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·온천공보호구역이며 중로1류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 공장 지원시설인 기숙사 용도이고 4회 유찰됐으며 실거래 비교자료가 없어, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 현장사정상 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 사용 근거를 현장에서 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부 및 감정평가상 공장 지원시설인 기숙사입니다. 계획한 사용이 가능한지 관련 규정과 관리기준을 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물 또는 인근 유사 지원시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 환금성 검토. 4회 유찰 사실을 단순 할인기회로만 보지 말고, 매수 수요와 재매각 가능성을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 63,109,182원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당표상 인수액은 0원입니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비와 내부 시설 상태, 설비 작동 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
등기만 놓고 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 이미 말소된 신탁등기 이후 김순자가 소유권을 취득했고, 우리은행 근저당권이 말소기준이 되어 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 근저당 미배당액은 63,109,182원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격과 점유 측면에서는 확인할 사항이 남아 있습니다. 최저가는 감정가의 24%까지 내려왔지만 실거래 시세자료가 없고, 이용상태는 공장 지원시설인 기숙사이며, 임대관계도 현장사정상 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장·점유·환금성을 확인한 뒤 판단입니다.
