창원지방법원 2025타경198. 창원시 마산회원구 내서읍 마산삼계주공3단지 301동 105호, 전용 49.71㎡ 아파트입니다. 감정가는 93,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 65,100,000원으로 낮아졌습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 실거래 평균은 85,791,666원으로, 현재 최저가는 시세 평균의 75.9% 수준입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 6월 28일 설정된 국민은행 근저당권 88,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 서정훈 근저당과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞서 설정된 국민은행 근저당들도 이미 말소돼, 등기상 선순위 근저당을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
하지만 등기상 권리 정리와 실제 점유관계 확인은 별개입니다. 현장조사에서는 폐문부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현재 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이 전혀 없거나 명도가 간단하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 505-1 마산삼계주공3단지아파트 301동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 삼계본동1길 86 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.71㎡ · 지상 15층 중 1층 |
| 단지 규모 / 준공 | 297세대 · 2001.07.10 |
| 소유자 | 김종화 (2007.08.24 소유권이전 · 거래가 44,000,000원 · 단독소유) |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사의 업무수탁기관 주식회사 국민은행 |
| 신청채권 청구액 | 20,754,618원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.28 국민은행 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 점유·임대관계 | 현장조사 당시 폐문부재 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.06.28 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 88,000,000원의 이 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸할 예정입니다.
말소기준보다 앞서 설정된 국민은행의 근저당권 4건은 2016.06.30 모두 말소등기가 이뤄졌습니다. 따라서 오래된 근저당이 매수인에게 그대로 남는다고 해석해서는 안 됩니다.
후순위 서정훈 근저당권 25,000,000원과 서울보증보험 가압류 29,252,300원 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 서울보증보험은 가압류 채권자로 등재되어 있으며, 임차인으로 분류하거나 임차보증금에 합산할 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 65,100,000원은 최근 시세 아래
마산삼계주공3단지의 동일 면적 전용 49.71㎡ 실거래를 비교합니다. 최근 12개월 평균은 85,791,666원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가는 80,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 평균과 최신 거래가 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.71㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 49.71㎡ | 15층 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 13층 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 49.71㎡ | 14층 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 49.71㎡ | 14층 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 12층 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 5층 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 10층 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 14층 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 8층 | 99,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 9층 | 82,500,000원 |
| 최근 평균 | 49.71㎡ | 12건 | 85,791,666원 |
최근 거래 범위는 80,000,000원~100,000,000원입니다. 감정가 93,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 현재 최저가는 65,100,000원으로 내려왔습니다.
최근 평균 대비 최저가 비율은 75.9%입니다. 2026년 9월 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 단순히 감정가에서 많이 할인됐다는 이유가 아니라 최근 실제 거래가격과 비교해도 낮다는 점이 가격상의 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 88,000,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 근저당 · 서정훈 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 29,252,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 채권 배당은 기재된 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 예상액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.
최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,571,800원을 제외한 63,528,200원이 국민은행 근저당에 배당됩니다. 서정훈 근저당과 서울보증보험 가압류에는 배당될 금액이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권자들의 합계 청구액은 142,252,300원이고, 예상 채권배당 합계는 63,528,200원입니다. 예상 미배당액은 78,724,100원입니다. 다만 이 금액은 채권자 측 배당 부족액으로, 매수인의 인수액 78,724,100원을 뜻하지 않습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
매각가격이 내려가면 후순위 채권자의 배당 부족액은 커집니다. 다만 현재 확인된 등기상 권리 기준으로는 회차가 달라져도 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 78,724,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 97,902,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 111,327,483원 | 0원 |
향후 유찰 시나리오는 가격 및 배당의 가정값으로, 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 매수인 인수액은 현재 확인된 권리 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 단지 규모. 마산삼계주공3단지는 297세대이며, 준공일은 2001.07.10입니다. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 지상 15층 건물 중 1층 105호입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기, 난방 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지자료상 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 736,000원/㎡입니다. 소하천구역·상대보호구역 등과의 저촉 사항이 기재되어 있어 개별 물건의 적용 범위는 확인이 필요합니다.
- 주변 환경·교통. 감정요항표에는 단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 형성된 지역이며, 시내버스정류장과 차량 접근이 가능하다고 기재되어 있습니다. 다만 위치 설명이 양덕동 마산고속버스터미널 북동측으로 되어 있어, 삼계리 소재 본건에 대한 설명인지 원본 확인이 필요합니다.
- 개별 호수 환금성. 동일 면적 실거래가 존재하지만, 본건은 1층입니다. 최근 비교 거래가 모두 다른 층에서 이뤄졌으므로 동일 면적 평균을 본건의 확정적인 처분가격으로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현장 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 소유자 거주 여부와 제삼자 점유 가능성을 확인하고, 실제 임차인이 있다면 전입일·보증금·대항력·배당 여부를 검토해야 합니다.
- 임차인 인수액 재확인. 현재 산정 인수액은 0원이지만, 조사되지 않은 대항력 임차인이 확인되면 미배당 보증금의 인수 여부와 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.06.28 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 이전 근저당권 4건은 2016.06.30 말소된 사실을 원본과 대조하세요.
- 최저가와 실거래 비교. 현재 최저가 65,100,000원은 최근 평균 85,791,666원의 75.9%입니다. 다만 1층에 대한 개별 가격 조정과 수리비 검토 없이 평균가격만을 기준으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 배당 귀속 확인. 국민은행 근저당 예상배당 63,528,200원과 신청채권 별도 배당 0원의 관계를 채권계산서 등으로 대조하세요.
- 감정평가서 소재지 확인. 삼계리 소재 본건과 양덕동 일대에 관한 위치 설명이 일치하지 않습니다. 감정평가서 원본의 대상 부동산 표시, 사진 및 위치도를 확인하세요.
- 현장 상태·명도 확인. 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리 필요 여부, 점유 상태와 인도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 금액을 확인하고, 취득 관련 비용과 명도·수리비를 별도로 산정하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — 가격은 시세 아래, 남은 변수는 점유관계
마산삼계주공3단지 301동 105호는 1회 유찰로 최저가가 65,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 85,791,666원의 75.9%이며, 가장 최근 거래가 80,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래를 기준으로 확인되는 가격상 여유가 있습니다.
등기상으로는 2016년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 미배당액이 78,724,100원 발생하지만, 이것이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않은 점은 반드시 해소해야 합니다. 실제 점유자 및 임대차 여부가 확인되지 않은 상태에서 인수 위험이 완전히 없다고 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 또한 본건은 1층으로, 최근 거래 평균을 그대로 적용하기 어렵고 감정평가서의 위치 설명에도 원본 대조가 필요한 부분이 있습니다.
결론적으로, 최근 시세 대비 가격상 여유는 확인되지만 점유·임대관계와 감정평가 대상의 일치 여부를 확인해야 실질취득비용과 권리 위험을 확정할 수 있는 물건입니다. 현재 최저가의 숫자만으로 판단하기보다 확인되지 않은 점유 문제와 1층의 개별 상태를 함께 반영해야 합니다.
