대전지방법원 2025타경12184. 천안시 동남구 청당동 코르지아 2층 201호로, 공부상 근린생활시설인 일반음식점 용도이며 조사일 현재는 공실입니다. 소유자 이명진 씨는 2015년 5월 14일 매매를 원인으로 거래가 500,000,000원에 취득했고, 2015년 6월 30일 소유권이전과 동시에 북서울농업협동조합의 채권최고액 333,600,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 하나캐피탈주식회사 가압류 26,576,710원과 북서울농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 521,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 125,092,000원까지 하락했다는 사실은 권리와 별개로 물건의 실제 이용가치와 시장 수요를 보수적으로 검토해야 한다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 396-12 코르지아 2층 201호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이명진 (2015.05.14. 매매, 거래가 500,000,000원 · 2015.06.30. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 125,092,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울농업협동조합 / 285,691,101원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 등기상 핵심은 2015년 6월 30일 설정된 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 하나캐피탈주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 채권자의 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
2008년부터 2015년 이전까지 설정됐던 신탁·압류·가압류·근저당권과 2009년 임의경매 관련 권리는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 입찰 판단에서 직접 확인할 권리는 2015년 근저당권과 그 이후의 가압류·경매개시결정입니다.
② 가격 신호 — 4회 유찰은 ‘싸다’의 증명이 아니다
현재 최저매각가는 125,092,000원으로 감정가 521,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 용도의 최근 거래가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 이를 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 125,092,000원 | 122,540,712원 | 237,635,998원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 87,564,400원 | 85,588,241원 | 274,588,469원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 61,295,079원 | 59,791,768원 | 300,384,942원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,551,288원 |
| 1. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 333,600,000원 | 122,540,712원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 26,576,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 360,176,710원 중 122,540,712원이 채권자에게 배당되고, 237,635,998원이 미배당으로 남는 계산입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청당초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교시설·각종 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설인 일반음식점 용도이나 조사일 현재 공실입니다.
- 내부 상태. 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장상 내부도면과 동일 건물 내 유사 규모 구분건물, 관리사무소 탐문을 바탕으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·옥내소화전·지하주차장·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 대로, 남측 중로, 북측과 동측 소로에 접해 제반 도로상태는 양호한 편입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,212,000원/㎡, 토지면적은 4,933㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 실사. 내부가 직접 조사되지 않았으므로 마감 상태, 설비 작동, 철거·복구 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점 용도에 맞는 실제 사용 가능 여부와 필요한 인허가·시설 조건을 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 입찰 전 현재 점유상태와 임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 동일·유사 근린생활시설의 임대료, 공실기간과 실제 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변수. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한이 향후 용도변경이나 시설공사에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 어렵다
이 물건은 말소기준 근저당권 이후의 권리가 모두 소멸하고, 신고된 임차인과 매수인 인수액이 없어 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 그러나 공부상 일반음식점인 근린생활시설이 현재 공실이고, 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다.
낮은 최저가는 기회가 아니라 검증의 출발점입니다. 내부 상태가 직접 확인되지 않았고, 실제 임대수익과 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 응찰할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 보수적 검토. 이 사건의 승부처는 인수 위험이 아니라 공실 근린생활시설의 실제 수익성과 출구가격입니다.
