창원지방법원 2026타경10186. 김해시 진영읍 좌곤리 106-6 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 1층은 공장·창고·측정실·화장실, 2층은 사무실·간이숙소·화장실로 이용됩니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층으로 사용승인일은 2012.08.10입니다. 소유자는 주식회사아림이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2025.01.17. 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 1,554,322,000원 근저당권입니다.
이 근저당 이후 2025.10.30. 신용보증기금 가압류 356,000,000원과 2026.02.06. 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 곽연식의 전입일은 2025.08.20.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 대항력 자체가 없는 순서이므로, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10186 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 106-6 · 좌곤리 106-6, 106-20 · 김해대로 94-33 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장·창고·측정실·화장실 · 2층 사무실·간이숙소·화장실 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인일 2012.08.10 |
| 소유자 | 주식회사아림 |
| 감정가 / 최저가 | 1,133,633,300원 / 793,543,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,554,322,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 준공업지역 · 584㎡ · 공시지가 566,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 권리는 말소기준 이후 정리
과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2012년부터 2016년까지의 주식회사경남은행 근저당권들은 2016.03.28. 해지로 말소됐고, 이후 중소기업은행의 2016년~2022년 근저당권들도 2025.01.17. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 을구 13번 주식회사경남은행 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽연식 | 2025.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 곽연식 1명입니다. 전입일 2025.08.20.은 말소기준권리인 2025.01.17. 경남은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금은 미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제 부분은 확정할 수 없습니다. 다만 선순위 대항력 임차인은 아니므로 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 계산되지 않습니다.
③ 배당 구조 (매각가 793,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,335,430원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,554,322,000원 | 783,207,570원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 356,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,910,322,000원에 비해 매각대금이 부족해 채권자 미배당이 1,127,114,430원 발생합니다. 경남은행도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고, 신용보증기금 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 이 미배당 채권은 말소되는 담보·가압류의 부족액으로 계산됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 793,543,000원 | 783,207,570원 | 1,127,114,430원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 555,480,100원 | 547,525,299원 | 1,362,796,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 388,836,070원 | 382,592,365원 | 1,527,729,635원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가에 따라 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수 0원으로 동일합니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 채권자 미배당을 확대하지만, 현재 확인된 권리관계에서는 그 부족액이 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가 할인율만 확인
현재 최저매각가는 793,543,000원으로 감정가 1,133,633,300원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 이 30% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다. 공장·토지 물건은 건물 상태, 기계기구 구성, 토지 형상·접면, 업종 적합성 등에 따라 가치 차이가 크기 때문에 감정가 대비 할인율과 시장가치 판단을 분리해야 합니다.
⑥ 현물 리스크 — 이 사건의 진짜 체크포인트
⑦ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 좌곤리 금산초등학교 북측 인근. 주변은 소규모 공장·근린상가·주택 등으로 형성돼 있으며 공업용지로서 입지조건은 보통수준입니다.
- 교통. 본건 공장까지 차량 접근이 가능하고, 물류수송 및 대중교통을 포함한 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통수준입니다.
- 건물 이용. 1층 공장·창고·측정실·화장실, 2층 사무실·간이숙소·화장실. 일부 급배수·위생설비, 2층 간이숙소 난방설비, 소방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 완경사·정방형, 세로한면(가), 준공업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함되며, 일부 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 2층 일부 11.39㎡ 멸실이 별도로 기재돼 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각목록별 권리범위. 목록 3.~7.이 공유지분매각이므로 각 목록의 지분 비율과 실제 사용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 멸실 확인. 2층 일부 11.39㎡ 멸실 부분이 감정가·현황·건축물 상태에 어떻게 반영됐는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구·제시외 건물. 일괄매각 대상의 존치 여부, 실제 작동상태, 점유·반출 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인. 곽연식은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 공장 활용성. 준공업지역이지만 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이므로 예정 업종의 인허가·배출시설 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물·기계기구의 개별 가치와 현 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현물과 매각범위가 어렵다
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.17. 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 곽연식도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 부족합니다. 기타 + 토지의 공장물건이고, 일괄매각에 기계기구와 제시외 건물이 포함되며, 일부 목록은 공유지분이고 2층 일부 11.39㎡는 멸실됐습니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 793,543,000원의 시장가격상 매력도도 확인할 수 없습니다. 결론은 권리관계는 비교적 정리돼 있지만, 매각범위·현물상태·공장 활용성과 가격 검증이 핵심인 물건입니다.
