창원지방법원 2026타경10239. 김해시 대동면 수안리 219-1 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층이며 1층은 근린생활시설 ‘수인애뜰 카페’, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 510.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이고 도로접면은 소로각지입니다. 등기상 소유자는 김봉조 단독소유입니다.
권리구조의 중심은 2021.12.02. 설정된 부경양돈협동조합의 채권최고액 550,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 같은 날 김순애 근저당 250,000,000원, 이후 삼성카드·신한카드 가압류, 양은화 근저당과 경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10239 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 수안리 219-1 · 경상남도 김해시 대동면 대동로117번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설(수인애뜰 카페) · 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 510.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김봉조 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 881,751,100원 / 617,225,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 466,438,286원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.02. 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 김순애 근저당과 이후 삼성카드주식회사·신한카드 주식회사의 가압류, 양은화 근저당, 2026.02.24. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 등록된 임차인 내역은 없으나 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 881,751,100원, 현재 최저매각가는 617,225,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 432,057,500원(49%), 3회 유찰 시 302,440,250원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설과 2층 단독주택이 결합된 이용형태이므로 실제 수익성·환금성은 현장 상태와 이용 가능성 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 617,225,000원 | 608,652,750원 | 225,467,786원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 432,057,500원 | 425,336,925원 | 408,783,611원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 302,440,250원 | 297,406,086원 | 536,714,450원 |
③ 예상배당표 (매각가 617,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,572,250원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김순애 | 250,000,000원 | 58,652,750원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,135,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,985,179원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 양은화 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 신고채권 834,120,536원 중 채권자 배당액이 608,652,750원이고 미배당은 225,467,786원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 466,438,286원이지만 위 배당표의 선순위 근저당은 채권최고액 550,000,000원 기준으로 계산돼 있습니다.
④ 토지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 ‘수인애뜰 카페’, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 김해시 대동면 수안리 ‘수안마을’ 내에 위치하며 주변은 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 510.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 486,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 일련번호 4 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘대 및 일부 도로’입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소. 2021.05.07. 지상권설정등기에 관한 부경양돈협동조합의 말소동의서 원본과 실제 촉탁 조건을 확인하세요.
- 점유관계. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 1층 카페와 2층 주택의 실제 사용자·점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 각 토지·건물 목록의 실제 매각범위를 원본에서 대조하세요.
- 현황 차이. 일련번호 4 토지는 공부상 ‘대’, 현황 ‘대 및 일부 도로’이므로 경계와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 사실과 시세 할인은 같은 의미가 아닙니다. 실거래·임대수익·토지가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·비행안전제2구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명료, 승부처는 ‘현장과 가격’
이 사건은 등기상 말소기준권리가 분명하고 그 이후 권리들이 매각으로 소멸해, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 단순한 안전물건이라고 끝낼 수는 없습니다. 목록 4 토지의 선순위 지상권은 말소동의서에 의존해 정리되는 구조이고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가는 617,225,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없으므로 ‘70%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 1층 근린생활시설과 2층 단독주택의 실제 사용상태, 토지의 일부 도로 현황, 지상권 말소 절차, 현장 점유와 별도 시세를 모두 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리구조는 합격권, 가격과 현장 확인은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
