창원지방법원 2026타경10248. 창원시 진해구 경화동 204-2 소재의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 89.0㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다. 등기상 현재 소유자는 강상구이며, 2018.09.13. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 근저당권은 없고, 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.08.01. 접수된 주식회사 한국투자저축은행의 가압류 40,190,842원입니다.
그 뒤 2025.10.15. 주식회사부산은행 가압류 15,573,898원, 2026.02.26. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최저가 72,902,000원에서 채권자 전체 청구액을 모두 충족하지 못해 7,324,222원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 예상배당상의 채권 부족분이며 매수인 인수액과는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 204-2 · 경화로12번길 13-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 89.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강상구 (2018.09.13. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 104,147,600원 / 72,902,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 22,749,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2025.08.01. 접수된 주식회사 한국투자저축은행의 가압류이며, 그 뒤 접수된 주식회사부산은행 가압류와 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 104,147,600원에서 1회 유찰돼 현재 회차의 최저매각가는 72,902,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 51,031,400원(49%), 3회 유찰 시 35,721,980원(34.3%)입니다.
다만 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 토지와 주택이 결합된 형태이고, 정비구역·지구단위계획구역 등 여러 토지이용 제한이 중첩돼 있습니다. 가격 판단에서는 단순 감정가 할인율보다 토지 가치, 건물 상태, 정비구역 진행 여건, 제시외 건물 포함 조건을 함께 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,712,236원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 40,190,842원 | 40,190,842원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 15,573,898원 | 15,573,898원 |
| 3. 강제경매 · 신한카드 주식회사 | 22,749,246원 | 15,425,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 78,513,986원 중 예상배당액은 71,189,764원으로, 미배당 7,324,222원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정된 값이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경화행정복지센터 북동측 인근이며, 경화구역재개발사업구역 내 단독주택과 소규모점포 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 세멘블록조 세멘와즙 단층건입니다. 외벽은 몰탈위수성페인트 및 적벽돌붙임, 내벽은 벽지마감, 바닥은 장판지 등, 창호는 알미늄샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 89.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 평지·정방형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 620,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제4구역(지원)·지원항공작전기지·제한보호구역(해군기지)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2025.08.01. 주식회사 한국투자저축은행 가압류를 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 인수액 확인. 예상배당 기준 매수인 인수는 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각 대상 범위를 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.
- 정비구역 확인. 대상지는 경화구역재개발사업구역 내 정비구역입니다. 토지이용계획과 정비구역 관련 조건을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 감정가 할인율을 시세 할인율로 간주하지 말고, 토지·건물 상태와 정비구역 조건을 함께 반영하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 7,324,222원은 채권자 배당 부족분이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 물건 자체”
이 사건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 임차인은 없고, 2025.08.01. 가압류가 말소기준이며 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단을 감정가 104,147,600원에서 최저가 72,902,000원으로 내려왔다는 사실 하나로 끝내서는 안 됩니다. 이 물건은 토지 89.0㎡와 주택의 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함되며, 경화구역재개발사업구역 내 정비구역에 놓여 있습니다. 따라서 핵심은 ‘몇 퍼센트 유찰됐나’보다 무엇을 함께 사는지, 정비구역이라는 토지 조건을 어떻게 평가할지입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 현황과 토지 조건을 확인한 뒤 판단해야 하는 B등급 물건입니다.
