서울중앙지방법원 2025타경1802. 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 에프동 14층 1407호 아파트입니다. 현재 소유자는 신난영·홍성혁으로 각 지분 2분의 1이며, 2016.10.27. 거래가액 1,840,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 접수된 한국스탠다드차타드은행의 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 부분은 채권 규모입니다. 현재 최저매각가 3,744,000,000원을 전제로 한 배당모델상 전체 채권 청구액은 9,072,400,000원, 채권자 예상배당 합계는 3,704,160,000원, 미배당은 5,368,240,000원입니다. 하지만 이 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 에프동 14층1407호 · 서울특별시 강남구 언주로30길 57 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 제55층 건물 내 제14층 제1407호 |
| 소유자 | 신난영 지분 2분의 1 · 홍성혁 지분 2분의 1 (2016.10.27. 소유권이전 · 거래가액 1,840,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 4,680,000,000원 / 3,744,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 프리미어밴코리아주식회사 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2016.10.27. 근저당이 말소기준
말소기준은 2016.10.27. 을구 12번 한국스탠다드차타드은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 같은 접수일·접수번호의 332,400,000원 근저당권과 이후의 유안타저축은행주식회사·프리미어밴코리아주식회사·밸류에셋부동산중개주식회사 근저당, 주식회사아나패스·태경에코주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2024.12.18. 역삼세무서장 처분의 압류는 2025.02.28. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 현재 최저가는 감정가 80%
현재 회차는 1회 유찰 상태로, 감정가 4,680,000,000원에서 최저매각가가 3,744,000,000원으로 내려온 상태입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 2,995,200,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 2,396,160,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 권리분석상 실질취득액은 현재 회차 기준 3,744,000,000원이지만, 이를 실제 시장 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “1회 유찰이니 싸다”는 결론은 보류하고, 응찰가 자체의 시장 적정성은 별도로 검증하는 접근이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,744,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 39,840,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 332,400,000원 | 332,400,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 유안타저축은행주식회사 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 5. 을구 14번 근저당권 · 프리미어밴코리아주식회사 | 2,000,000,000원 | 1,091,760,000원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사아나패스 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 15번 근저당권 · 밸류에셋부동산중개주식회사 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 태경에코주식회사 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 3,744,000,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 3,704,160,000원, 채권 미배당은 5,368,240,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철3호선·수인분당선 도곡역 남서측 인근이며, 주위에 아파트·학교·업무시설·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 도곡역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철골철근콘크리트구조, 제55층 건물 내 제14층 제1407호입니다. 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(개포택지)이며, 도곡동 467-17 및 467-32는 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재대조. 2016.10.27. 을구 12번 한국스탠다드차타드은행 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가 현장조사가 폐문부재였고 임대내역은 미상입니다. 현재 실제 점유자와 임대관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 5,368,240,000원은 채권자의 미회수 예상액이며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 4,680,000,000원에서 1회 유찰돼 3,744,000,000원이 됐다는 사실만으로 시장 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 토지이용 제한 확인. 감정요항표에 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당 및 매각조건은 법원 원본 서류를 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 승부처는 가격과 점유 확인”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 정돈돼 있습니다. 2016.10.27. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고 이후 주요 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 기준 예상배당에서도 매수인 인수 0원입니다.
반면 채권 총액은 매각대금을 크게 웃돌아 현재 회차에서 5,368,240,000원의 미배당이 발생하고, 신청채권자 프리미어밴코리아주식회사 역시 청구액 2,000,000,000원 전액을 배당받지 못하는 계산입니다. 이는 매수인 인수 위험과는 구분해야 합니다. 매수인의 핵심 확인사항은 폐문부재·임대내역 미상인 점유관계와 3,744,000,000원이라는 현재 가격의 시장 적정성입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증, 점유관계는 현장 확인”으로 정리됩니다.
