서울중앙지방법원 2025타경1970. 관악구 신림동 그린플러스신림해담채 4층 410호입니다. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 다세대주택으로, 2012년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물에 속합니다. 현재 소유자는 최훈이며, 2020년 3월 4일 거래가 125,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 관악구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 손익현 가압류가 이어졌고, 손익현의 강제경매로 매각 절차가 진행 중입니다.

등기부만 보면 말소기준인 2022년 11월 10일 관악구 압류 및 이후 가압류·압류·경매개시등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 근저당권도 이미 말소되어 현존 근저당권은 없습니다. 그러나 등기상 소멸과 임차보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 손익현의 전입신고일은 2020년 2월 28일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 주택 인도, 점유의 계속성, 임대차계약 및 보증금 지급 사실이 확인된다면 대항력에 따른 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차인은 별개

말소기준은 2022.11.10 관악구 압류입니다. 그 뒤에 등기된 주택도시보증공사 가압류 445,000,000원, 국세 압류, 손익현 가압류 168,000,000원, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 등기된 권리의 말소만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 최대 변수

실제 임차인 신고는 손익현 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 등기부상 가압류채권자로 나타날 뿐, 손익현에 대한 보증금 대위·승계 사실이 확인된 것은 아닙니다. 따라서 주택도시보증공사의 가압류 청구액을 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

특히 전입일이 현 소유자의 소유권이전 등기일보다 앞섭니다. 이 자체만으로 임대차가 부정되는 것은 아니지만, 임대차계약 당시의 임대인, 보증금 지급 상대방, 계약 승계 경위, 실제 점유의 연속성을 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

실거래 비교대상은 보라매해담채의 전용 12.89~13.23㎡ 거래입니다. 총 85세대 규모이며 사용승인일은 2012.04.26입니다. 과거 전체 거래 평균은 140,291,666원이지만, 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선합니다.

표면적인 최저매각가 79,872,000원은 최근 12개월 평균의 58.6%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 168,000,000원이라면 이야기가 달라집니다. 매각대금이 해당 보증금 변제에 충당되는 기준 시나리오에서 매수인이 부담하는 낙찰대금과 미변제 보증금을 합친 실질취득 기준금액은 168,000,000원입니다.

이 건물의 경매 관련 평균 유찰 횟수도 4.1회입니다. 현재 3회 유찰됐다는 사실 자체가 가격상 매력을 보장하지 않습니다. 특히 보증금 인수형 구조에서는 최저가 하락에 따라 인수잔액이 증가할 수 있어, 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득 부담이 줄어들지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,872,000원 기준 시산)

등기상 청구금액을 중심으로 산출한 배당 시산입니다. 전체 채권 청구액 613,000,000원, 채권자 예상배당 78,034,304원, 미배당 534,965,696원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이며, 조세채권의 실제 우선순위, 당해세, 임차보증금 배당 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 손익현의 가압류 및 강제경매가 같은 채권에 기초한다면 별도의 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 총부담 감소는 아니다

아래는 감정평가 탐문 보증금 168,000,000원이 유효하고, 대항력이 인정되며, 매각대금이 해당 보증금에 충당되어 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 경우의 기준 시나리오입니다. 이는 실제 배당표가 확정된 계산이 아니라 보증금 인수형 구조에서 최저가만으로 수익성을 판단할 수 없음을 보여주는 비교입니다.

조건부 추가 인수액은 보증금 168,000,000원에서 각 회차 최저매각가를 차감한 기준값입니다. 실제 인수금액은 임대차의 법적 효력과 배당액에 따라 달라집니다. 특히 현 배당 시산과 같이 다른 채권자에게 매각대금이 배분되는 경우에는 이 기준 시나리오가 성립하지 않을 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래현황 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신대방역 북동측 인근. 북서측 도로변으로 근린생활시설과 주상용 건물이 분포하고, 후면에는 다세대·단독주택이 밀집합니다. 주변에 상가·학교·공원 등이 있어 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 2호선 신대방역, 노선버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 북서측 약 20m 도로, 남서측 및 북동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층 건물로 사용승인일은 2012.04.26입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있으므로, 입찰 목적에 따른 적용관계를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 7,285,000원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 85세대의 소규모 원룸형 집합건물로, 대단지 아파트와 동일한 매수층·거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 비교 거래는 99,000,000원부터 177,000,000원까지 편차가 크고, 최근 가격 추세도 -3.7%입니다. 매입 후 재매각 시 가격·매수자 확보 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 경매시장 반응. 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 여러 차례 유찰되는 경향이 나타나므로, 낮은 최저가만으로 충분한 수요나 환금성을 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 해결 전에는 응찰 보류

• 임대차계약 원본 확인. 손익현의 실제 임대차계약서, 임대인·임차인 표시, 계약일자, 보증금 168,000,000원의 지급 증빙과 반환채권 발생 여부를 확인해야 합니다. 감정평가 탐문금액만으로 확정된 보증금이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 대항력 요건 확인. 전입일 2020.02.28뿐 아니라 실제 주택 인도일, 현재까지의 점유 연속성, 전입세대 현황과 임대차관계를 함께 대조해야 합니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
• 확정일자·우선변제순위 확인. 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구일 2025.09.02와 실제 배당요구의 효력, 임차보증금의 우선변제권 및 조세채권과의 순위를 확인해야 합니다.
• 손익현의 이중 지위 확인. 손익현은 임차인으로 신고되어 있으면서 가압류채권자이자 강제경매신청채권자입니다. 가압류 청구액 168,000,000원과 임대차보증금이 동일한 채권인지, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 뒷받침하거나 해소할 자료가 있는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리 확인. 가압류 청구액이 445,000,000원입니다. 해당 채권이 어떤 채무관계에서 발생했는지, 손익현의 임대차보증금과 법적 관계가 있는지, 대위·승계 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다. 확인 없이 중복 보증금으로 합산하거나 자동 소멸하는 임차채권으로 처리해서는 안 됩니다.
• 압류·조세채권 확인. 관악구 압류와 서광주세무서장의 국세 압류가 존재합니다. 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있어 예상배당표를 그대로 확정 배당액으로 사용하면 안 됩니다.
• 매수인 인수 특약·말소확인. 임차인의 권리 포기, 채권 변제, 임차권 소멸과 관련하여 유효한 확약이나 법적 자료가 있는지 확인해야 합니다. 그러한 자료가 없는 상태에서 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 가격 기준 재설정. 최근 12개월 평균 136,333,333원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 가격 추세 -3.7%를 우선해야 합니다. 보증금 기준 실질취득 168,000,000원이 적용되는 상황이라면 현재 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
• 명도·관리비 확인. 임차인 점유 여부, 인도 가능성, 명도 협의 조건과 공용부분 미납 관리비를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이라면 단순 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.11.05 매각기일 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다. 특히 손익현의 보증금 및 인수 여부가 확인되지 않으면 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

맺으며 — “7,987만원에 사는 집이 아닐 수 있다”

이 사건은 감정가 156,000,000원에서 최저가 79,872,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 매물처럼 보입니다. 그러나 그 할인율을 투자수익으로 바로 연결할 수 없습니다.

첫째, 말소기준보다 빠른 임차인의 전입이 있습니다. 둘째, 감정평가상 168,000,000원의 보증금이 탐문됐습니다. 셋째, 해당 임차인은 가압류채권자이자 강제경매신청채권자와 동일인이어서 임대차의 진정성, 보증금 채권의 성격, 배당 관계를 확인해야 합니다. 넷째, 주택도시보증공사의 대규모 가압류와 조세 압류가 있어 실제 배당순위가 아직 중요한 변수로 남아 있습니다.

보증금 전액이 유효하고 대항력 및 배당충당 요건이 충족되는 기준 시나리오의 실질취득액은 168,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 모두 넘습니다. 가격 추세 역시 -3.7%로 하락하고, 물건은 소규모 원룸형 다세대주택으로 환금성에도 보수적 접근이 필요합니다.

최종 판단은 D등급·입찰 보류입니다. 임차보증금의 존재와 법적 효력, 실제 배당 및 매수인 인수금액을 원본 자료로 확정하기 전에는 최저매각가만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다. 권리가 정리되어 인수 부담이 없다는 사실이 확인된다면 가격 판단은 달라질 수 있지만, 현재 상태에서는 보증금 인수 위험이 최저가의 할인 효과보다 우선하는 물건입니다.