서울중앙지방법원 2025타경1970. 신대방역 북동측 인근의 다세대 물건으로, 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최훈이며 2020.03.04 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 없고, 경매에 영향을 주는 기준권리는 2022.11.10 관악구 압류입니다.
하지만 이 사건은 등기상 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 손익현이 임차인으로 확인되고, 전입신고일이 2020.02.28입니다. 감정평가서에는 세입자가 거주 중이며 임대차보증금이 168,000,000원으로 탐문조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없지만, 전입일 자체가 말소기준보다 앞선 만큼 대항력과 보증금 인수 여부가 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 4층410호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 4층410호 |
| 실거래 매칭 면적 | 13.23㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 · 사용승인 2012.04.26 |
| 소유자 | 최훈 (2020.03.04 소유권이전 · 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 124,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손익현 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차 전입
말소기준은 2022.11.10 관악구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 445,000,000원, 국 압류, 손익현 가압류 168,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 손익현의 전입일은 2020.02.28로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기상 후순위 채권들이 지워진다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손익현 | 2020.02.28 | 168,000,000원 감정평가서 탐문 | 2025.09.02 배당요구 | 대항력 전입일이 말소기준 이전 | 미상 확정일자 확인 안 됨 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 168,000,000원과 비교
실거래 매칭 단지명은 보라매해담채, 총 85세대이며 사용승인일은 2012.04.26입니다. 면적이 매칭된 최근 거래 12건의 전체 평균은 140,291,666원이지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 2026.03 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
표면 최저가 124,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 91.5%라 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 인수형으로 보면 기준금액은 최저가가 아니라 실질취득 약 168,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -3.7% 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 140,291,666원이나 최저가 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,200원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 445,000,000원 | 122,252,800원 |
| 갑구 9번 가압류 · 손익현 | 168,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 · 손익현 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 기준 추정에서는 총 채권액 613,000,000원 중 122,252,800원이 배당되고 490,747,200원이 미배당으로 남습니다. 손익현의 임차보증금은 확정일자와 우선변제 순위가 확인되지 않아 위 등기상 배당표와 별도로 인수 가능성을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 상당액* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 124,800,000원 | 43,200,000원 | 168,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 99,840,000원 | 68,160,000원 | 168,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 79,872,000원 | 88,128,000원 | 168,000,000원 |
* 감정평가서 탐문 보증금 168,000,000원의 임대차와 대항력이 유효하고, 보증금 중 낙찰가 상당액을 제외한 미배당액을 매수인이 인수하는 경우의 권리분석 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역 북동측 인근. 북서측 도로변은 근린생활시설·주상용 건물, 후면은 다세대·단독주택이 밀집하고 인근에 상가·학교·공원이 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있습니다.
- 이용. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 세입자가 거주 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 20m 도로, 남서측·북동측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 대 683.7㎡ · 공시지가 7,285,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 사용승인 2012.04.26, 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 매칭 단지는 85세대이고, 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 최근 실거래 추세도 -3.7%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 손익현의 계약서, 보증금 168,000,000원 지급자료, 실제 점유관계를 확인해 임차권의 실체를 먼저 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2025.09.02로 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액을 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 손익현이 가압류 채권자이자 경매 신청채권자와 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 경고된 사건입니다.
- 최저가 착시 금지. 124,800,000원만 보면 최근 시세보다 낮지만, 인수형이면 실질취득은 약 168,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 99,840,000원·79,872,000원으로 매각가가 내려가도 인수 상당액이 커지면 실질취득 약 168,000,000원은 변하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 150,000,000원이고 최근 거래군 추세는 -3.7%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.248억 낙찰가”가 아니라 “1.68억 실질취득”
이 물건의 겉모습은 단순합니다. 감정가 156,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 124,800,000원으로 내려왔고, 이 금액은 최근 12개월 평균 136,333,333원보다 낮습니다. 그러나 권리분석의 중심에는 2020.02.28 전입한 손익현이 있습니다. 감정평가서 탐문 보증금 168,000,000원의 임차권과 대항력이 유효한 인수형이라면 현재 회차에서 약 43,200,000원이 미배당 인수로 남아 실질취득은 약 168,000,000원입니다.
그 금액은 최신 실거래 150,000,000원과 최근 12개월 평균 136,333,333원을 모두 웃돕니다. 최근 실거래 추세도 -3.7%입니다. 추가 유찰이 돼도 인수액이 커지는 구조라면 낙찰가 하락 자체는 투자 메리트가 아닙니다. 더구나 손익현은 임차인이면서 168,000,000원 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자이므로 임대차 실체 확인이 선행돼야 합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차권이 유효하면 가격과 권리 모두 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
