대전지방법원 2025타경12319. 아산시 용화동 ‘양우빌라 4동’ 1층 102호, 전용 49.49㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 63,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 21,609,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기부의 말소기준권리는 2016.06.22. 설정된 충주축산업협동조합 근저당권 21,600,000원이며, 현재 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 오영숙은 4동 102호에 2005.03.10. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준권리보다 약 11년 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없으나, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 용화동 323-25, 양우빌라 4동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.49㎡ · 라멘조 스라브지붕 4층 내 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 1992.03.18. / 8세대 |
| 소유자 | 신재형 (2014.07.01. 증여, 2014.07.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 21,609,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기부상 현재 남아 있는 담보권은 충주축산업협동조합의 근저당권이고, 현재 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 과거 2020년 임의경매와 가압류, 2022년 국민건강보험공단 압류, 2023년 강제경매는 각각 취하 또는 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 보증금 확인 전에는 상한가 산정 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영숙 | 4동 102호 | 2005.03.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
오영숙의 전입일은 2016.06.22. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부도 미상인 만큼, 낙찰가가 낮아질수록 안전해진다고 단정해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질가격은 미정
양우빌라 4동의 실거래는 4건이며, 가격 메리트 판단에서는 전체 평균 48,500,000원보다 최근 12개월 평균 56,000,000원과 최신 거래 52,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 36.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 45.26㎡ | 2층 | 52,000,000원 |
| 2024.01 | 49.49㎡ | 3층 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 49.49㎡ | 4층 | 42,000,000원 |
| 2022.06 | 45.26㎡ | 1층 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 56,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 48,500,000원 |
최저가 21,609,000원은 최근 12개월 평균의 38.6%, 최신 거래 52,000,000원의 약 41.6%입니다. 인수 문제가 없다면 가격 격차가 크지만, 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 이 차액을 곧바로 할인 이익으로 계산할 수 없습니다. 반대로 감정가 63,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,962원 |
| 2. 근저당권 · 충주축산업협동조합 | 21,600,000원 | 20,820,038원 |
| 근저당 미배당 | - | 779,962원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로 충주축산업협동조합에 20,820,038원이 배당되고 779,962원이 미배당되는 계산입니다. 신청 청구액 18,000,000원은 충족되는 시나리오입니다. 다만 당해세, 임차인 최우선변제와 오영숙의 보증금·배당관계가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청 청구 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 779,962원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 7,145,974원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 10,588,409원 | 9,997,818원 | 11,602,182원 | 미충족 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 라멘조 스라브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 주변환경. 용화동삼거리 서측 인근의 저층 주거지대로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로·지형. 남측으로 폭 약 10m 도로와 접하지만, 토지는 남측 인접 도로보다 다소 낮습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 오영숙의 임대차계약서와 실제 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 2005.03.10. 전입 이후 현재까지 점유와 전입이 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 예상 배당액을 확인해 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가에 인수 가능 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 56,000,000원과 최신 거래 52,000,000원에 비교해야 합니다.
- 호칭·동 확인. 매각물건명세서상 주택 명칭은 ‘양우빌라 4동’이며, 점유 부분도 4동 102호로 조사됐습니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2020년 임의경매와 2023년 강제경매가 취하된 이력이 있으므로 취하 원인과 채무관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 1층 위치, 남측 도로보다 낮은 대지 상태, 내부 마감과 설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건의 표면가격은 분명 낮습니다. 감정가 63,000,000원에서 3회 유찰돼 21,609,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 56,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 하지만 오영숙의 2005.03.10. 전입은 2016.06.22. 말소기준권리보다 빠르며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
등기상 담보권은 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유자의 미배당 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 판단은 가격은 관심, 권리는 보류입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 입찰 상한도, 실제 할인율도 확정할 수 없습니다.
