91,238,000원
대전지방법원 2025타경12360. 아산시 탕정면 용두리 더콜럼버스 6층 612호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이재덕 명의로 2023년 12월 12일 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 농협은행이 채권최고액 249,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 한국자산신탁·신한은행·토스뱅크의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 91,238,000원을 기준으로 집행비용 2,042,284원을 제외한 89,195,716원이 농협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당되지 않습니다. 따라서 채권자에게 큰 미배당이 발생하더라도 그것이 곧바로 낙찰자의 인수채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 695 더콜럼버스 6층 612호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 제6층 제612호 |
| 소유자 | 이재덕 (2021.09.16 매매 원인, 2023.12.12 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 91,238,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 216,222,761원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 대항력 임차인이나 임차권등기, 보증금 인수 문제는 나타나지 않으며 예상배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준인 2023년 12월 12일 농협은행 근저당권 이후의 가압류 3건은 배당 여부와 무관하게 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 91,238,000원으로 감정가 266,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 동일 건물 또는 동일 용도의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 91,238,000원 | 2,030,980,644원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,866,599원 | 2,057,859,360원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 44,706,619원 | 2,076,674,460원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 63,866,599원, 44,706,619원으로 내려가고 채권자의 미배당은 확대됩니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 낙찰가가 실질취득액인 구조이지만, 적정 낙찰가를 정하려면 실제 임대수익·관리비·공실·동일 건물 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,042,284원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 249,600,000원 | 89,195,716원 |
| 2. 가압류 · 한국자산신탁주식회사 | 1,298,639,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 377,041,555원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 194,895,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,120,176,360원 중 89,195,716원이 채권자에게 배당되고, 2,030,980,644원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제6층 제612호이며 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항에는 현충교차로 남동측 인근으로서 지식산업센터와 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·승강기설비·주차장설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형 토지이며 동측으로 중로에 접해 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,401,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 더콜럼버스 동일 층·유사 호실의 최근 매매가와 임대조건을 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상·현황상 공장(지식산업센터) 이용이므로 실제 사용 가능 업종과 입주 조건을 확인하세요.
- 관리비·공실. 미납 관리비와 현재 사용·점유 상태, 공실 여부를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 파산절차. 2025.06.20 파산선고 등기와 임의경매 절차의 관계, 매각조건 변동 여부를 확인하세요.
- 주소 대조. 탕정면 용두리 사건 주소와 염치읍 백암리로 적힌 감정요항 위치 설명의 차이를 원본으로 검증하세요.
- 배당 전제. 당해세와 최우선변제 가능 항목이 예상배당 계산에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 농협은행 근저당권 이후의 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 권리분석만 보면 후순위 채권의 미배당을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 지식산업센터의 동일 용도 실거래 기준이 확인되지 않고 파산선고 등기와 위치 표현 차이도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증입니다. 91,238,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 응찰하기보다 실제 거래가·임대수익·관리비·점유 및 사용조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
