대전지방법원 2025타경12381. 천안시 서북구 쌍용동 천안라마다앙코르호텔 2층 202호로, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점, 감정 당시 현황은 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사계동이고, 말소기준은 2017.09.29 접수된 정주새마을금고의 채권최고액 266,500,000원 근저당권입니다. 2025.05.16 국의 압류와 2025.09.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 514,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 251,860,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 단독 점포가 벽체로 분리돼 사용된 것이 아니라 여러 인접 호실과 하나의 점포로 사용된 이력이 명시돼 있어, 가격 할인보다 실제 사용·인도 조건의 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12381 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상21층 내 2층 · 사용승인일 2017.07.25 |
| 소유자 | 주식회사계동 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 251,860,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 216,896,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2017.08.22 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2017.09.29 주식회사계동으로 소유권이 이전되며 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 정주새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 가압류와 2024년 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 남아 있는 2025.05.16 압류 및 2025.09.10 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 이 물건의 핵심 — 202호가 독립 점포로 쓰이지 않았다
이 사안은 등기 권리보다 물리적 경계와 사용 상태가 더 중요한 유형입니다. 집합건물의 202호를 낙찰받더라도 실제 내부가 인접 호실과 통합된 상태라면 출입 동선, 전기·급배수, 소방·설비, 내부 벽체 상태가 202호 단독 사용에 어떤 영향을 주는지에 따라 추가 비용과 사용 가능성이 달라질 수 있습니다. 데이터상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없지만, 이는 통합 사용 상태 자체가 없다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,326,040원 |
| 2. 근저당 · 정주새마을금고 | 266,500,000원 | 247,533,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 251,860,000원 가정 시 집행비용 4,326,040원을 제외한 247,533,960원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 18,966,040원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 251,860,000원 | 247,533,960원 | 18,966,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 176,302,000원 | 173,033,772원 | 93,466,228원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 123,411,399원 | 120,883,639원 | 145,616,361원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 채권 미배당보다 실제 점포의 독립 사용 가능성, 공실 상태, 근린시설의 환금성과 적정 매입가를 중심으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 쌍용동 ‘일봉산사거리’ 서측에 인접하며, 숙박시설·상업시설·근린생활시설·공공시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터 광로, 남서측 약 10미터 도로, 북서측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 있으며 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 근린시설이고 현재 공실이며, 인접 호실과 벽체 없이 통합 사용된 이력이 있어 아파트처럼 표준화된 주거형 물건보다 매수층과 활용 방식 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 벽체·경계 확인. 202호와 201호·203호·204호·205호·206호·209호·210호 사이에 현재 물리적 구획이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 독립 사용 가능성. 출입구, 전기, 급배수, 소방, 냉난방 등 202호 단독 사용에 필요한 설비가 독립돼 있는지 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 전 실제 점유 상태와 인도 대상자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 비교 실거래 자료가 없으므로, 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
- 추가비용 점검. 벽체 복원이나 설비 분리 필요성이 확인될 경우 그 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준권리가 명확하고 예상 인수액도 0원이라 구조가 어렵지 않습니다. 반면 실제 물건은 일반음식점 용도의 근린시설이며, 현재 공실이고 여러 인접 호실과 벽체 없이 하나의 점포로 사용된 이력이 있습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 권리 인수 여부가 아니라 독립 사용 가능성·인도 상태·추가 공사비·환금성입니다. 현재 최저가는 251,860,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로, 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 필수인 물건입니다.
