대전지방법원 2025타경12381. 천안시 서북구 쌍용동 ‘천안라마다앙코르호텔’ 건물의 2층 202호로, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 현황은 공실입니다. 등기상 말소기준은 2017년 9월 29일 설정된 정주새마을금고 근저당권 266,500,000원입니다. 이후 남아 있는 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부가 아니라 현황 구조에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 202호가 인접한 7개 호실과 벽체 구분 없이 하나의 점포로 사용됐다고 적혀 있습니다. 경매 대상은 202호이므로, 낙찰 뒤 해당 호실의 경계와 출입, 설비, 독립 사용이 실제로 가능한지 현장에서 확인하지 않고서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12381 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층 202호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 차돌들길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 일반음식점 · 현황 공실 · 지하 5층, 지상 21층 내 2층 |
| 사용승인일 | 2017.07.25 |
| 소유자 | 주식회사계동 (2017.09.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 251,860,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광새마을금고(변경 전 정주새마을금고) / 216,896,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2017.09.29 접수된 정주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 266,500,000원이고 채무자는 유영동입니다. 그보다 뒤에 접수된 2025.05.16 국세 압류와 2025.09.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 가압류 181,000,000원과 2024년 국세 압류는 각각 2023.05.23과 2024.08.13 이미 말소됐습니다.
② 가격·활용성 — 감정가의 49%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 251,860,000원으로 감정가 514,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 정상 매매가 대비 할인율은 아닙니다. 일반음식점으로 등재된 근린시설, 현황 공실, 인접 호실과 벽체 없는 통합점포라는 개별성이 겹치므로 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 251,860,000원 | 247,533,960원 | 18,966,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 176,302,000원 | 173,033,772원 | 93,466,228원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 123,411,399원 | 120,883,639원 | 145,616,361원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 18,966,040원에서 93,466,228원, 145,616,361원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권은 낙찰자의 추가 부담이 아니라 채권자의 회수 부족분입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,326,040원 |
| 1. 근저당 · 정주새마을금고 | 266,500,000원 | 247,533,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,326,040원을 제외한 247,533,960원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 18,966,040원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 쌍용동 일봉산사거리 서측에 인접하며, 숙박시설과 상업시설, 근린생활시설, 공공시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 여러 방면의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 21층 건물로 사용승인일은 2017.07.25입니다. 승강기, 지하주차장, 위생·급배수, 화재탐지 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터 광로, 남서측 약 10미터 도로, 북서측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며 지형은 평지, 형상은 부정형입니다. 토지면적은 1,783㎡이고 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 광로3류, 소로1류, 소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 천안미라초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았지만, 인접 호실과 벽체 없이 사용된 현황은 별도의 실사용·환금성 위험으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 집합건축물대장 도면과 현장을 대조해 202호의 전유부분 경계와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 독립 출입. 202호만의 출입 동선이 확보되는지, 인접 호실을 통하지 않고 독립적으로 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 벽체·설비 복원. 벽체 설치 가능 여부와 전기, 소방, 급배수, 냉난방 설비의 분리 가능성 및 관련 비용을 점검하세요.
- 인접 호실 관계. 201호·203호·204호·205호·206호·209호·210호의 소유 및 점유 관계를 확인하고, 공용으로 사용된 부분의 인도 분쟁 가능성을 검토하세요.
- 영업 용도. 집합건축물대장상 일반음식점 용도와 상대보호구역 저촉 사항을 기준으로 계획한 업종의 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 사업자등록, 현장 열쇠 관리, 유치권 주장 여부를 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고, 같은 건물 내 근린시설의 실제 거래와 임대료, 공실 기간, 관리비를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장 도면을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서, 등기부만 보면 안전한 편입니다. 하지만 낙찰 대상 202호가 인접 7개 호실과 벽체 없이 하나의 점포로 사용됐다는 사실은 독립적인 사용·인도·재매각 가능성을 흔드는 핵심 변수입니다. 감정가 514,000,000원에서 2회 유찰돼 251,860,000원까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 현황과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라 202호를 실제로 분리해 사용할 수 있는지에 있습니다.
