서울중앙지방법원 2025타경102985. 종로1가 르메이에르종로타운1 지하1층비101비2호 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 해당 호실의 현황 이용상태는 음식점입니다. 따라서 일반적인 토지만의 경매나 주거용 아파트로 해석해서는 안 되며, 실제 매각 대상과 대지권 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.

등기상 공유자는 이계범과 최효순으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 이번 경매는 등기상 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있습니다. 일반적인 채무불이행 임의경매와 발생 원인이 다르므로 단순히 채무자가 대출금을 갚지 못해 진행된 사건으로 설명할 수 없습니다. 공유물 전체가 매각되는지, 구체적인 매각 범위와 매각조건이 무엇인지는 원본 서류를 기준으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 확인이 핵심

말소기준권리는 2008.02.14 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 채권최고액은 실제 잔존 원리금과 동일한 금액을 의미하지 않으므로 예상배당의 미배당액을 실제 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

을구 2번 주식회사엘에프푸드의 임차권은 2008.10.10 설정되었으나 2015.10.21 이미 말소됐습니다. 과거 임차보증금 100,000,000원 및 월 차임 3,000,000원은 현재 존속하는 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 이계범 지분에 대한 종로구 압류 역시 2013.02.08 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 필요

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 김지환 1명입니다. 전입일은 2019.07.22로 말소기준권리인 2008.02.14보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 36% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가는 377,000,000원이며 현재 최저매각가는 241,280,000원입니다. 2회 유찰에 따라 감정가의 64% 수준으로 낮아졌습니다. 다만 동일 건물의 실거래 시세와 최근 거래 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 예상배당표상 우리은행의 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며 매수인이 인수하는 금액으로 표시된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,280,000원 가정)

집행비용 4,177,920원을 공제하고 우리은행에 237,102,080원을 배당하는 추정입니다. 채권최고액 312,000,000원 기준 미배당액은 74,897,920원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 실제 피담보채무액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금과 확정일자가 미상이므로 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 종로1가 소재 지하철 1호선 종각역 서측 인근입니다. 주변은 상업시설과 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 종각역, 지하철 5호선 광화문역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반 대중교통 사정은 양호합니다.
• 현황 이용. 철골철근콘크리트구조 20층 건물 내 지하 1층 호실로, 현황 음식점입니다. 인테리어 마감이 되어 있으며 화장실·위생설비, 주차장, 승강기, 화재감지기 시설 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 본건 남측으로 노폭 약 45m, 동측 및 북측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 각각 접합니다. 이는 건물의 도로 접근성에 관한 설명이며, 해당 지하 호실의 실제 출입 동선과는 구분해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 청진 도시정비형재개발구역, 과밀억제권역, 서울도심 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시도 있으므로 적용 여부와 매각 대상에 대한 영향을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 59,820,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세 또는 낙찰 적정가를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 종각역 인근 상업·업무지역에 위치한다는 입지 특성은 확인되지만, 지하 음식점의 거래가격과 임대수익 자료가 없어 실제 환금성은 판단을 유보해야 합니다. 지하 출입구 위치와 영업 동선, 임차수요를 별도로 조사할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 대조. 공유물분할 경매이므로 매각 대상이 공유물 전체인지, 전유부분과 대지권의 구체적인 범위가 무엇인지 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 시세 확보. 동일 건물 및 인근의 유사 지하 상가 실거래와 최근 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정하지 마세요.
• 김지환 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 내용, 점유 범위와 실제 영업 여부를 확인해야 합니다. 대항력 없음 판정과 별개로 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 우리은행 근저당. 채권최고액 312,000,000원과 실제 피담보채무액을 구분하고, 매각으로 소멸하는지 최종 등기 및 매각조건을 대조해야 합니다.
• 지하 영업시설. 출입구·승강기 동선, 환기, 소방설비, 음식점 사용 가능 여부 및 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비와 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액, 기타 체납금 및 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 원본 확인. 집행비용과 우리은행 배당액은 추정치입니다. 임차보증금 및 우선변제 관련 사항이 확인되면 배당계산이 달라질 수 있습니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.01 기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 및 매각조건 변동 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 64% ≠ 시세보다 저렴”

이 물건의 권리구조는 우리은행 근저당권을 말소기준으로 정리할 수 있고, 기존 임차권과 압류는 이미 말소되어 있습니다. 현재 확인된 실제 임차인 김지환은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차보증금 미상, 실거래 시세 미확인, 지하 음식점의 환금성, 공유물분할에 따른 매각 범위 확인이라는 중요한 검토 사항이 남아 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이것만으로 적정 매수가나 수익성을 검증할 수는 없습니다.

결론적으로 등기상 근저당 인수 위험은 낮게 분류되지만, 가격과 점유·매각 범위의 불확실성이 남아 있는 신중 검토형 물건입니다. 실제 입찰 판단은 임대차와 매각 범위의 원본 확인, 비교 가능한 실거래 및 임대수익 검증 이후에 이루어져야 합니다.