서울중앙지방법원 2025타경102985. 종각역 서측 인근 르메이에르종로타운1의 지하1층비101비2호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물, 감정평가 이용상태는 현황 음식점입니다. 현재 소유자는 이계범·최효순으로 각 2분의 1 지분을 보유하며, 2025년 최효순을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매가 개시됐습니다.
권리의 중심은 2008년 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 312,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 현재 회차 최저가 301,600,000원으로 배당을 가정하면 집행비용을 제외한 우리은행 예상배당은 296,577,600원, 미배당은 15,422,400원입니다. 그러나 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있어, 이 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102985 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로1가 24 르메이에르종로타운1 지하1층비101비2호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 현황 음식점 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 지하1층비101비2호 |
| 소유자 | 이계범 2분의 1 · 최효순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 301,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매 원인 | 최효순 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 우리은행
2007년 대한토지신탁 명의의 신탁등기는 2008년 말소됐고, 2008.02.14 이계범·최효순에게 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정됐던 주식회사엘에프푸드의 임차권은 보증금 100,000,000원, 차임 3,000,000원으로 등기됐으나 2015.10.21 말소됐습니다. 2013년 이계범 지분에 대한 서울특별시종로구 압류도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지환 | 2019.07.22 | 2025.08.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 김지환의 전입신고일은 2019.07.22로 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2008.02.14보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2025.08.01 접수됐습니다.
③ 가격 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 377,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 301,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 80%라는 할인율 자체를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 단순 가정할 때 실질취득 기준액은 301,600,000원입니다. 다만 실거래 기준점이 없는 만큼 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라, 실제 매매 가능한 가격대를 별도로 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,022,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 312,000,000원 | 296,577,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 최효순 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 우리은행 근저당 미배당은 15,422,400원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 301,600,000원 | 296,577,600원 | 15,422,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 241,280,000원 | 237,102,080원 | 74,897,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 193,024,000원 | 189,521,664원 | 122,478,336원 | 0원 |
배당 구조에서 주목할 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 구분해야 한다는 것입니다. 현재 회차에서 우리은행이 전액 배당받지 못하더라도 해당 근저당은 매각으로 소멸하도록 분석돼 있습니다. 2회·3회 유찰 시에도 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 종로1가, 지하철 1호선 종각역 서측 인근입니다. 주위는 상업시설·업무시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 종각역, 지하철 5호선 광화문역 및 버스정류장이 있어 감정평가상 일반 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황 이용. 지하1층비101비2호이며 현재 이용상태는 음식점입니다. 화장실·위생설비, 주차장, 승강기, 화재감지기 시설이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 45m 내외, 동측 및 북측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지 자료상 공시지가는 59,820,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·서울도심·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 도로 접함 및 건축선 저촉이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자. 김지환의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 서로 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 301,600,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 지하 음식점의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 일반상업지역 외 정비구역·토지거래계약에관한허가구역·건축선 저촉 등 기재사항을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.20입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 정리됐지만, 가격은 아직 미지수”
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2008.02.14 우리은행 근저당 이후의 권리관계를 기준으로 보면, 현재 확인된 김지환의 전입은 2019.07.22로 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 주식회사엘에프푸드의 100,000,000원 임차권도 2015년에 이미 말소됐습니다.
다만 권리가 정리됐다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 현재 최저가는 301,600,000원으로 감정가의 80%지만 비교 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 게다가 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자가 미상이고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “현재 산출상 인수 0원, 임차인 대항력 없음. 그러나 가격과 배당 세부는 추가 확인이 필요한 물건”입니다.
