서울중앙지방법원 2025타경103144. 서울 관악구 신림동 1629-72 소재 단독주택과 토지입니다. 소유자는 장후원이며, 2017년 설정된 금천신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기부상 임차권등기가 다수 존재합니다. 전희망·안정숙·현유빈·이상진 등 주택임차권과 한국토지주택공사 임차권이 확인되지만, 모두 말소기준권리 이후 설정되어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2017.10.17 설정된 을구 1번 금천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 910,000,000원이며, 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 및 점유 분석

등기 임차권자는 모두 말소기준권리 이후 권리로 확인됩니다. 다만 현황조사상 보증금 미상 점유자가 존재하므로 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 1,626,171,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 서울 관악구 신림동 서울신림초등학교 북측 인근 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 서원역(신림선)이 있습니다.
• 토지. 토지면적 205.9㎡, 제1종일반주거지역입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 지상3층 건물이며 다중주택 형태로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 확인. 등기 임차권은 소멸 대상이나 현황 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
• 현황과 공부 비교. 3층 세대수와 옥탑 이용 상태가 공부와 다르므로 확인해야 합니다.
• 배당 확인. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 많다”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준권리 이후 임차권은 매각으로 정리되고 인수 위험도 없습니다. 그러나 단독주택+토지 물건 특성상 다중주택 이용 현황과 다수 점유 관계가 핵심 변수입니다. 권리는 안전, 현황 확인은 필수인 유형입니다.