서울중앙지방법원 2025타경103327. 서초구 반포동 신성리더스카운티 6층 602호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자는 서원준이며 2015.03.09. 거래가액 1,100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 신탁등기가 반복되었으나 관련 신탁등기는 등기부상 말소됐고, 현재 경매 권리분석의 기준은 2022.09.28. 성수새마을금고의 채권최고액 2,730,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준 이후 2024.12.06. 이봉규 명의의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.07.08. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103327 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포동 50-8 신성리더스카운티 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 서원준 · 2015.03.09. 거래가액 1,100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,200,000,000원 / 2,560,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,222,071,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 단지 | 신성리더스카운티 · 18세대 · 2003.07.04. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 별도 금액을 떠안는 구조는 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 성수새마을금고 근저당권은 2026.05.27. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 2024.12.06. 설정된 이봉규 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 3,200,000,000원, 현재 최저매각가는 2,560,000,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰된 상태이며 감정가의 80% 시나리오입니다. 그러나 신성리더스카운티의 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 2,560,000,000원이라는 최저가 자체만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
단지는 18세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 매각 사례의 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않으므로, 이 수치 역시 현재 가격의 적정성을 입증하는 실거래 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성수새마을금고 | 2,730,000,000원 | 2,532,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이봉규 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 2,990,000,000원 중 2,532,000,000원이 배당되고, 미배당액은 458,000,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서원초등학교 남서측 인근이며 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·3호선 교대역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상7층 건물의 6층 602호이며, 공용승강기와 지하주차장 시설 등이 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 1,190.0㎡, 공시지가는 13,370,000원/㎡입니다.
- 제한. 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문으로 내부 설비 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 여부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 최저가 2,560,000,000원이 실제 시세보다 낮은지 별도 확인이 필요합니다.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있고 현장조사 당시 폐문이었습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·인도 문제는 구분해 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 설비 작동, 누수, 내부 인테리어 여부가 확인되지 않았으므로 수리비 변수를 반영해야 합니다.
- 토지 이용 제한 확인. 감정자료에 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 채권 미배당액이 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 손실과 낙찰자 승계 의무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.15.입니다. 매각기일 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.09.28. 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 큰 승계 함정은 드러나지 않습니다.
그러나 현재 최저매각가 2,560,000,000원이 매력적인지는 별개의 문제입니다. 이 사건 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 없기 때문에, 1회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되 가격 판단은 보류하는 접근이 맞습니다. 실제 응찰 여부는 동일 건물 및 주변 비교 물건의 최신 거래 수준과 내부 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
