서울중앙지방법원 2025타경103327. 서울 서초구 반포동 신성리더스카운티 6층 602호 아파트입니다. 감정가 3,200,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 2,048,000,000원입니다. 현재 등기에서 핵심이 되는 권리는 2022년 설정된 성수새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,730,000,000원이며, 이후 설정된 이봉규의 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 권리관계가 비교적 단순하다는 것과 입찰 위험이 모두 해소됐다는 것은 다릅니다. 감정평가 당시 임대관계는 미상이고, 점유자의 폐문으로 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 소유자 서원준의 등기상 소유관계는 확인되지만 실제 거주자나 임차인의 존재 여부까지 확인된 것은 아닙니다. 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포동 50-8 신성리더스카운티 6층 602호 도로명주소: 서울특별시 서초구 서초중앙로31길 6-11 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 중 6층 602호 |
| 건물 현황 | 신성리더스카운티 · 총 18세대 · 2003.07.04 준공 |
| 소유자 | 서원준 · 단독소유 · 2015.03.09 매매 거래가액 1,100,000,000원 · 2021.11.16 신탁재산 귀속 등기 |
| 감정가 | 3,200,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,048,000,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울숲새마을금고 (합병 전 성수새마을금고) |
| 청구금액 | 2,222,071,040원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.28 을구 14번 성수새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권
과거에 설정된 하나은행·보해상호저축은행·유앤아이대부유한회사의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 과거 신탁등기도 말소되고 2021년 서원준에게 신탁재산이 귀속되었습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.09.28 성수새마을금고 근저당권입니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 없다고 확정할 수 없다
감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 점유자의 폐문으로 내부를 확인하지 못했으며, 실제 점유자와 보증금·전입일자·확정일자 등 임차권리의 구체적인 내용도 확인되지 않았습니다.
매각물건명세서와 현황조사서를 통해 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 발견되면 전입일자·확정일자·보증금·배당요구 여부를 말소기준권리와 대조해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득비용은 낙찰가에 해당 인수액을 더하여 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 3,200,000,000원이고, 현재 최저매각가는 2,048,000,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 64%이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
그러나 신성리더스카운티의 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 2.0회이지만, 이를 근거로 현재 최저가가 저렴하다거나 추가 유찰을 예상할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 예상 미배당 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64% | 2,048,000,000원 | 964,880,000원 | 실거래 대조 필요 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 1,638,400,000원 | 1,370,384,000원 | 실거래 대조 필요 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 1,310,720,000원 | 1,694,787,200원 | 실거래 대조 필요 |
후속 회차는 실제 매각 결과가 아닌 유찰 가정 시나리오입니다. 미배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 배당 결과와 현재 채권자별 수령액은 실제 채권액 및 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,048,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,880,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 성수새마을금고 | 2,730,000,000원 | 2,025,120,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 이봉규 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,990,000,000원 | 2,025,120,000원 |
| 미배당 채권액 | — | 964,880,000원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 가상 배당입니다. 을구 14번 근저당권의 채권양도 후 실제 배당권자 및 신청채권자 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 미배당 채권액 964,880,000원은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 반포동 서원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리 지하철 2·3호선 교대역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물의 6층 602호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·화재탐지·소화전·공용승강기·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다. 공시지가 자료상 13,370,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 아파트 부지를 대상으로 한 2025.03.24~2025.09.30 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 기재되어 있습니다. 매각기일 현재의 지정 연장·변경 여부와 경매 취득 관련 적용사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 단지입니다. 준공일은 2003.07.04이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 비교 가능한 실거래와 실제 거래량이 확인되지 않아 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문으로 설비 작동 여부·누수·내부 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다. 수리비 발생 가능성을 입찰 전 점검해야 합니다.
- 공부 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확보. 같은 건물 및 인근 비교 가능한 아파트의 면적·층·거래시점이 유사한 실거래를 확인하세요. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 감정 당시 임대관계가 미상이고 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 임대차 관련 자료를 확인하세요.
- 보증금 인수 재산정. 대항력 있는 임차인이 확인된다면 배당으로 회수하지 못하는 보증금의 승계 여부를 판단하세요. 인수액이 발생하면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 성수새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 권리와 서울숲새마을금고의 경매 신청 관계를 확인하세요.
- 유찰 회차 확인. 현재 최저가 2,048,000,000원과 후속 유찰 가정가격을 구분하세요. 미래 유찰은 확정된 사실이 아닙니다.
- 내부 수리비. 누수·설비 작동·인테리어 상태가 확인되지 않았으므로 현장조사 가능한 범위에서 수리비와 추가 취득비용을 검토하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능성, 점유관계에 따른 명도 비용을 확인하세요.
- 토지거래허가 확인. 감정자료의 지정기간 종료 이후 현재 규제 상태와 경매 취득에 적용되는 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 실질취득비용
반포 신성리더스카운티 602호는 감정가 3,200,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 2,048,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 성수새마을금고 근저당권과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계·실제 점유자·내부상태가 미확인이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 총 18세대 규모와 2회 유찰 이력도 가격 및 환금성 검토에서 함께 고려해야 합니다.
결론은 등기상 인수권리 소멸 예상, 점유·가격 판단은 보류입니다. 임차관계와 내부상태를 확인하고 실제 시세에 대조한 실질취득비용을 산정하기 전에는 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 추가 유찰 여부와 관계없이 권리 원본 및 시장가격을 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
