서울중앙지방법원 2025타경103389. 종로구 구기동 85-9, 4층 401호로, 감정평가상 업무시설(사무실)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 효행종합건설주식회사이고, 2011.09.08. 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2016.01.06. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 168,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 창명건설 가압류, 강제경매개시결정 및 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 329,600,000원입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 업무시설(사무실) 이용 상태이고, 사용승인일은 1990.11.02.입니다. 권리상 인수액과 시장가격 판단은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 85-9 4층401호 · 등기부 표시: 구기동 85-9, 85-13 / 진흥로 439 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제4층 제401호 · 업무시설(사무실) 이용 중 |
| 소유자 | 효행종합건설주식회사 (2011.09.08. 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 329,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이레비앤디 주식회사 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 계산상 대항력 임차보증금 승계나 임차인 관련 인수액은 없습니다. 말소기준은 2016.01.06. 중소기업은행 근저당권이며, 이후 주식회사 창명건설의 가압류 132,027,390원, 이레비앤디 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 종로구 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 412,000,000원, 현재 최저가는 329,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 다음 회차 시나리오는 263,680,000원(감정가 64%), 그 다음은 210,944,000원(감정가 51.2%)입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 어느 회차도 단순히 감정가 할인율만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 329,600,000원 | 324,185,600원 | 675,841,790원 |
| 2회 유찰 시 | 263,680,000원 | 259,188,480원 | 740,838,910원 |
| 3회 유찰 시 | 210,944,000원 | 207,190,784원 | 792,836,606원 |
현재 회차에서도 총 채권 청구액 1,000,027,390원에 비해 배당 가능한 채권자 몫은 324,185,600원에 그쳐 675,841,790원의 미배당이 발생합니다. 유찰이 거듭될수록 미배당 규모도 커집니다. 다만 이 부족액은 낙찰자가 부담하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,414,400원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 창명건설 | 132,027,390원 | 132,027,390원 |
| 4. 경매개시결정 · 이레비앤디 주식회사 | 700,000,000원 | 24,158,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 329,600,000원 가정 배당입니다. 채권자 총 청구액은 1,000,027,390원, 총 배당액은 324,185,600원이며 미배당은 675,841,790원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세검정초등학교 북서측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제4층 제401호는 업무시설(사무실)로 이용 중입니다. 현황상 출입문 2개가 설치돼 있고 내부 일부가 구획돼 있으나 각 공간은 내부 출입문으로 연결되어 일체 이용이 가능한 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층·지상5층 건물이며 사용승인일은 1990.11.02.입니다. 위생·급배수·소화·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 건부지(업무시설 및 근린생활시설)로 이용 중이며, 토지면적은 1,078.0㎡, 공시지가는 5,418,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남서측 약 30m 포장도로와 동측 5m 막다른도로에 접하고, 제1종·제2종일반주거지역, 고도지구, 자연경관지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 업무시설 401호의 현장 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 점유관계. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 현재 실제 점유자와 사용관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 내부구조. 출입문이 2개이고 일부 공간이 구획돼 있으나 내부 연결이 가능하다고 조사됐으므로 현황과 공부상 구조를 직접 대조하는 것이 좋습니다.
- 토지 규제. 고도지구·자연경관지구·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 토지이용 제한이 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016.01.06. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인이 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신청채권 700,000,000원을 포함한 총 청구액이 1,000,027,390원에 달해 현재 회차에서도 675,841,790원이 미배당되고, 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
무엇보다 가격 평가는 보수적으로 해야 합니다. 1회 유찰돼 최저가가 329,600,000원으로 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 “싸다”라고 부를 수는 없습니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(사무실)입니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증입니다.
