광주지방법원 2026타경1661. 광주광역시 남구 백운동 461-1, 백운로66번길 8의 아파트 11층 1102호입니다. 소유자는 정재영 씨이며, 경매의 말소기준은 2004.12.22. 설정된 서양새마을금고 채권최고액 52,000,000원 근저당권입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 서양새마을금고의 근저당 3건과 삼성카드·롯데카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 정아름 씨 1명입니다. 보증금 1,000,000원, 월차임 250,000원이며 전입일은 2011.11.04.입니다. 말소기준일 2004.12.22.보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 백운동 461-1 · 광주광역시 남구 백운로66번길 8 · 11층 1102호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 정재영 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서양새마을금고 / 98,878,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 기준
현재 권리분석의 기준점은 을구 10번 서양새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국주택은행·중소기업은행·농업협동조합중앙회·광주은행 근저당과 박청자 전세권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 문제되는 후순위 권리는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아름 | 가부분 | 2011.11.04 | 1,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
정아름 씨의 전입일은 말소기준보다 약 7년 뒤입니다. 따라서 전입신고 순서만으로도 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금은 1,000,000원이고 확정일자는 확인되지 않았으며 배당요구 여부도 확인되지 않아, 우선변제·최우선변제 배당은 별도 확인 대상입니다. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 서양새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 서양새마을금고 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 서양새마을금고 | 38,000,000원 | 30,032,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 서양새마을금고 | 12,400,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,260,344원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,251,550원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,000,000원 가정에서 집행비용 2,368,000원을 제외한 채권자 배당은 109,632,000원이고, 채권총액 160,511,894원 대비 미배당은 50,879,894원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 백운동 광주석산고등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·노변 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1102호, 계단식·남서향입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 접하고 단지 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 상대보호구역 및 절대보호구역입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 10번 서양새마을금고 근저당의 접수일 2004.12.22.을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 정아름 씨의 점유 부분은 가부분입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 배당 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 50,879,894원의 미배당이 생기지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격은 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 응찰가는 해당 아파트의 실제 거래 수준과 개별 호수 상태를 별도로 확인해 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 임차와 가격
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2004.12.22. 서양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 근저당 3건·가압류 2건·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정아름 씨도 2011.11.04. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰된 112,000,000원입니다. 이 가격에서 채권 미배당 50,879,894원이 발생하지만 그 미배당 자체가 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 따라서 권리의 핵심은 비교적 단순하고, 실제 입찰에서는 정아름 씨의 점유·배당관계 확인과 응찰가격 검증이 최종 체크포인트입니다.
