광주지방법원 2026타경1848. 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 ‘빛가람코오롱하늘채’ 105동 9층 902호 아파트입니다. 감정가는 442,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 309,400,000원입니다. 등기상 소유자는 박현진이고, 2023.03.27. 설정된 수협은행 근저당권 364,100,000원이 말소기준권리입니다. 이후 광주신용보증재단과 주식회사 케이뱅크의 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 가격입니다. 동일 면적 116.97㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 426,083,333원이고 최신 거래는 2026.01. 415,000,000원입니다. 현재 최저가 309,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다. 감정가 대비로는 70%까지 내려온 회차라, 신건 가격과 달리 최근 거래 수준과의 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1848 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 105동 9층 902호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 금천면 천석길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 22층 건물 내 9층 902호 · 계단식 · 남서향 |
| 비교 면적 | 116.9729㎡ |
| 소유자 | 박현진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 309,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 357,439,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 등기상 말소기준권리는 2023.03.27. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 광주신용보증재단 가압류 69,270,088원, 주식회사 케이뱅크 가압류 29,086,134원, 그리고 2026.02.25. 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 309,400,000원 vs 최근 평균 426,083,333원
빛가람코오롱하늘채 동일 면적 116.97㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 426,083,333원, 최저 거래는 400,000,000원, 최고 거래는 465,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.01. 18층 415,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 116.97㎡ | 18 | 415,000,000원 |
| 2025.12 | 116.97㎡ | 5 | 412,000,000원 |
| 2025.12 | 116.97㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 116.97㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 116.97㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 116.97㎡ | 18 | 443,000,000원 |
| 2025.10 | 116.97㎡ | 20 | 445,000,000원 |
| 2025.09 | 116.97㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2025.08 | 116.97㎡ | 18 | 443,000,000원 |
| 2025.07 | 116.97㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2025.05 | 116.97㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 116.97㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 평균 | 116.97㎡ | 12건 | 426,083,333원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.6%입니다. 절대금액으로는 최근 평균보다 116,683,333원 낮고, 최신 거래 415,000,000원보다도 105,600,000원 낮습니다. 최근 12건의 최저 거래 400,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,131,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 364,100,000원 | 304,268,400원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 69,270,088원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 29,086,134원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 462,456,222원, 예상 채권자 배당액은 304,268,400원, 미배당은 158,187,822원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 309,400,000원 | 304,268,400원 | 158,187,822원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 216,580,000원 | 212,747,880원 | 249,708,342원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 151,606,000원 | 148,683,516원 | 313,772,706원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 수협은행의 경매 청구액 357,439,769원도 현재 회차 예상배당 304,268,400원으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주배박물관 남동측 인근이며, 광주전남혁신도시 인근의 농경지 등이 소재하는 농경지대 및 농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 9층 902호, 계단식·남서향입니다. 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·냉난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m 포장도로와 북측 약 10m 포장도로를 통해 단지 내 차량출입이 가능합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 263,700원/㎡입니다.
- 단지. 빛가람코오롱하늘채는 1,480세대이며 준공일은 2022.11.29.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 현재 최저가 309,400,000원과 최근 12개월 평균 426,083,333원, 최신 거래 415,000,000원의 차이를 기준으로 응찰가 상한을 검토합니다.
- 권리 원본. 2023.03.27. 수협은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 다시 대조합니다.
- 임대관계. 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권자 미배당 158,187,822원이 발생하나 매수인 인수액은 0원으로 계산된 점을 구분해 봅니다.
- 회차 전략. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.5회와 현재 1회 유찰 상태를 함께 비교합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건은 수협은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가 309,400,000원이 최근 12개월 실거래 평균 426,083,333원의 72.6%이고 최신 거래 415,000,000원보다도 낮습니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수가 2.5회이고 현재 회차에서도 수협은행을 포함한 채권자에게 158,187,822원의 미배당이 발생합니다. 권리상 인수 부담은 없고, 승부처는 실제 점유 확인과 응찰가 결정입니다.
