광주지방법원 2026타경2205. 광주 북구 삼각동 드림네스트삼각1차 7층 702호 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 권리의 기준점은 2019.02.08 설정된 광주중부신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 214,800,000원입니다. 이후 2025.03.31 국의 압류와 2026.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 오현진 1명입니다. 전입일은 2022.01.14로 말소기준권리보다 뒤이고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금 20,000,000원, 월세 720,000원이며 2026.04.06 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2205 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 삼각동 754-2 드림네스트삼각1차 7층 702호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 우치로 337-4 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.53㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 아파트 중 7층 702호 |
| 소유자 | 전원주택주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주중부신용협동조합 / 183,987,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.04.16 전원주택주식회사 명의로 소유권보존이 이뤄졌고 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나, 2019.02.08 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 광주중부신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 뒤
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현진 | 702호 | 2022.01.14 | 20,000,000원 / 720,000원 | 2026.04.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 73.8%
드림네스트삼각1차 동일 면적의 최근 거래 12건 평균은 191,666,666원입니다. 최신 거래는 2025.09의 190,000,000원, 최근 12건 중 최저는 170,000,000원, 최고는 220,000,000원입니다. 현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%로, 최근 시세 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.44㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 84.44㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 84.53㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2025.05 | 84.53㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 84.44㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 84.44㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.02 | 84.44㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2024.12 | 84.53㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 84.44㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 2024.10 | 84.44㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 191,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 214,800,000원 | 138,620,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자에게 138,620,400원이 배당되고 76,179,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 76,179,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 118,001,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 147,161,148원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 광주중부신용협동조합의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담을 같은 것으로 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 삼각동 고려고등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 아파트 중 7층 702호이며 급·배수, 위생, 난방, 소화, 화재경보, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 토지면적은 1,498.0㎡, 공시지가는 507,400원/㎡입니다.
- 용도·도로. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 단지 북측으로 아스팔트포장 세로에 접합니다.
- 규모. 드림네스트삼각1차는 28세대이며 사용승인일은 2018.04.09입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 오현진은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위 관련 원본을 확인하세요.
- 배당표 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 191,666,666원의 73.8%, 최신 거래 190,000,000원보다 낮은 구간입니다.
- 소규모 단지. 총 28세대이므로 실거래 사례와 개별 호수의 층·상태를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 입찰 판단 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 모두 현재 회차에서 유리한 편
이 사건의 말소기준은 2019.02.08 광주중부신용협동조합 근저당입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 오현진의 전입일도 2022.01.14로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 141,400,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 191,666,666원의 73.8%이고, 최신 거래 190,000,000원과 최근 12건 최저 거래 170,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 말소기준 이후 권리 소멸·대항력 없는 임차인·인수 0원이라는 권리구조와 최근 실거래 대비 낮아진 현재 최저가가 동시에 핵심입니다.
