광주지방법원 2026타경2443. 광주 광산구 도산동 서경아파트 101동 5층502호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상13층이며 본건은 남향입니다. 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 말소기준은 2023년 12월 15일 광주중부신용협동조합의 근저당권 102,840,000원이고, 이후 같은 조합의 12,000,000원 근저당과 광주신용보증재단의 62,892,185원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 할인 폭은 분명합니다. 동일 면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 126,833,333원이고, 최저가는 그 평균의 69.0%입니다. 최신 거래도 2025년 12월 118,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 권리분석에서는 한 가지 문구를 지나치면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고의 대지권의 목적인 토지 별도등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2443 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 1081 서경아파트 101동 5층502호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정 이용상태 아파트 · 실거래 비교면적 59.79㎡ |
| 건물 / 방향 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상13층 · 5층502호 · 남향 |
| 소유자 | 이신욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 111,116,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 열람 기준 | 광주지방법원 등기국 · 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도등기는 별도 확인
현재 등기상 말소기준은 2023.12.15. 을구 10번 근저당권입니다. 광주중부신용협동조합의 채권최고액은 102,840,000원입니다. 그 뒤 설정된 을구 13번 근저당권 12,000,000원, 갑구 6번 광주신용보증재단 가압류 62,892,185원, 갑구 7번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 한국주택은행·국민은행·광주중부신용협동조합·광주어룡신용협동조합 명의의 기존 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2025년 상속으로 지분이 이전됐다가 이태영·이유주의 상속포기 후 2026년 3월 9일 이신욱 단독소유로 경정되었습니다.
② 시세 비교 — 8,750만원은 최근 12개월 평균의 69%
서경아파트 동일 면적 59.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 126,833,333원, 최저 거래는 105,000,000원, 최고 거래는 143,000,000원입니다. 최신 거래는 2025년 12월 3층 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.79㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 9 | 124,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2025.07 | 59.79㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 1 | 106,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 126,833,333원 |
현재 최저매각가 87,500,000원은 최근 12개월 평균 126,833,333원의 69.0%입니다. 감정가 125,000,000원은 2025년 11월 5층 실거래 125,000,000원과 같은 수준이었지만, 1회 유찰로 최저가가 실거래 범위의 하단인 105,000,000원보다도 낮아졌습니다. 가격 자체는 신건보다 훨씬 유리해진 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 102,840,000원 | 85,525,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 광주신용보증재단 | 62,892,185원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 177,732,185원 중 예상배당은 85,525,000원이며 미배당액은 92,207,185원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 별도등기는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 92,207,185원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 117,984,686원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 136,028,936원 | 0원 |
현 시나리오에서는 유찰이 거듭돼도 배당계산상 매수인 인수액은 계속 0원이고, 낮아진 매각가만큼 채권자의 미배당액이 커집니다. 신청채권자의 청구금액은 111,116,821원이며, 현재 회차 예상배당 85,525,000원으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 송정서초등학교 북동측 인근. 아파트 단지, 단독주택, 상가 및 점포 등이 혼재하는 주상지대로 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 서경아파트 306세대, 사용승인일 1998.11.10. 동일면적 59.79㎡ 실거래 비교가 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상13층. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 용도지역은 제2종일반주거지역, 공시지가는 606,600원/㎡입니다.
- 도로·방향. 단지 남서측으로 아파트 진입로가 있고 본건은 남향입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역이 기재되어 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 대조. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 명세서 문구가 핵심입니다. 토지 등기부에서 권리 내용과 매각에 따른 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가에는 임대 관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 87,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 126,833,333원의 69.0%입니다. 최신 거래 118,000,000원 및 실거래 최저 105,000,000원과 함께 응찰가를 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 92,207,185원이지만 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 소유권 변동 확인. 2025년 상속 후 2026.03.09. 상속포기를 원인으로 이신욱 단독소유로 경정된 흐름을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋다. 권리 확정은 토지 별도등기 확인 뒤”
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰돼 87,500,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균 126,833,333원 대비 69.0%입니다. 최신 거래 118,000,000원과 실거래 최저 105,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하며 예상배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 건은 단순한 ‘인수 0원 아파트’로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음을 명시하고 있고, 감정평가상 임대 관계도 미상입니다. 따라서 결론은 가격은 매력적, 권리 최종판정은 보류입니다. 토지 별도등기와 실제 점유관계를 확인해 인수 위험이 없다는 점까지 확정된다면 현재 가격대의 장점이 비로소 온전히 살아납니다.
