광주지방법원 2026타경2783. 광주 광산구 신창동 신창부영아파트 111동 5층 502호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층, 계단식·남향입니다. 현재 소유자는 정혜원이고, 2017.07.28 당시 정인자 명의로 거래가 191,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2024.12.04 개명 등기가 반영돼 있습니다.
권리관계의 기준은 2024.12.04 무진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 154,000,000원이고, 이후 설정된 케이뱅크 근저당과 토스뱅크·제이비우리캐피탈· 신한카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2783 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1187 신창부영아파트 111동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 장신로265번길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.7886㎡ · 15층 중 5층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 정혜원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제가 발생하지 않습니다. 현재 말소기준권리는 2024.12.04 설정된 무진새마을금고 근저당권 154,000,000원이며, 2025.02.24 케이뱅크 근저당 31,200,000원과 이후 가압류 3건, 2026.03.26 경매개시결정은 모두 그보다 후순위입니다. 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 실거래의 79.0%
신창부영 동일 면적 84.79㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 233,083,333원, 최신 거래는 2026.03 236,000,000원입니다. 현재 최저매각가 184,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.0%로, 감정가보다 낮을 뿐 아니라 최근 실거래 수준보다도 명확히 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 7 | 236,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 14 | 246,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 평균 | 84.7886㎡ | 12건 | 233,083,333원 |
12건의 거래 범위는 207,000,000원~248,000,000원입니다. 현재 최저가 184,100,000원은 이 표본의 최저 거래가 207,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 236,000,000원과 비교해도 낮습니다. 감정가 263,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준이었지만, 한 차례 유찰을 거치면서 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 2. 근저당 · 무진새마을금고 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사케이뱅크 | 31,200,000원 | 26,722,600원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 68,971,768원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 12,607,808원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,128,583원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 파산채무자 정혜원의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 184,100,000원에서는 집행비용 3,377,400원, 무진새마을금고 154,000,000원이 배당된 뒤 케이뱅크에 26,722,600원이 배당됩니다. 총 채권액 271,908,159원 대비 채권자 배당액은 180,722,600원, 미배당액은 91,185,559원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 184,100,000원 | 180,722,600원 | 91,185,559원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 145,642,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 183,722,922원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 그것이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건에서는 후순위 채권의 미배당 규모보다 낙찰가격과 실거래 시세의 차이를 중심으로 판단하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남공업고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 502호이며 계단식·남향입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트부지로 이용 중이며 북동측 및 서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 963,600원/㎡입니다.
- 단지. 신창부영은 780세대, 2005.01.26 준공 단지이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 현재 최저가 184,100,000원은 최근12개월 평균 233,083,333원의 79.0%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.03 236,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이를 기준으로 가격 여유를 검토할 수 있습니다.
- 권리 기준일 확인. 말소기준권리는 2024.12.04 무진새마을금고 근저당이며, 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차인. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 실제 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인”이 동시에 보인다
이 물건은 권리와 가격이 같은 방향으로 움직입니다. 말소기준권리는 2024.12.04 무진새마을금고 근저당이고, 이후 케이뱅크 근저당·가압류 3건·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 263,000,000원에서 한 차례 유찰돼 184,100,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 233,083,333원, 최신 거래는 236,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 79.0%이므로, 감정가 단계와 달리 현 회차에는 시세 대비 가격 차이가 분명합니다. 권리는 안전하고, 가격도 최근 거래보다 낮아진 상태. 이 사건은 후순위 채권의 큰 미배당액보다 실제 낙찰가가 최근 시세 대비 어느 수준에서 결정되는지가 승부처입니다.
