광주지방법원 2026타경3038. 광주 서구 풍암동 동부센트레빌 102동 1층 104호, 전용면적 133.435㎡가 비교 대상인 아파트입니다. 현재 소유자는 임성현이며 2025.04.17 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 640,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐고 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 하나은행 근저당, 다수의 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부는 복잡해 보이지만 핵심은 단순합니다. 현재 유효한 후순위 권리가 많아 채권 총액은 2,749,699,983원에 달하지만, 권리의 숫자가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 배당 후 남는 미배당채권이 크더라도 말소기준 이후 권리라면 채무자 측 문제로 남고, 이 사건 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3038 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 664-6 동부센트레빌 102동 1층104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 133.435㎡ · 지상20층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 임성현 (2025.04.17 소유권이전 · 거래가액 640,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 496,300,000원 / 347,410,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,094,642,368원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.17 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 415,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 을구 25번 신한은행 근저당이며, 그 뒤의 신한은행 추가 근저당 1,320,000,000원, 하나은행 근저당 240,000,000원과 삼성카드·신용보증기금·광주신용보증재단· 신한카드·광주은행·중소기업은행·하나카드 등의 가압류, 국 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 분명하다
동부센트레빌은 804세대, 2003.01.07 준공 단지입니다. 비교된 면적은 133.44㎡이고 최근 12개월 실거래는 4건, 평균 517,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 18층 520,000,000원입니다. 현재 최저가 347,410,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%로 숫자상 할인폭이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 133.44㎡ | 18 | 520,000,000원 |
| 2025.05 | 133.44㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 133.44㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 133.44㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2025.03 | 133.44㎡ | 1 | 640,000,000원 |
| 2024.11 | 133.44㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2024.08 | 133.44㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2024.02 | 133.44㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.44㎡ | 4건 | 517,500,000원 |
전체 12건 평균은 568,416,666원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 517,500,000원으로 더 낮고, 최근 구간이 그 이전보다 12.9% 하락했습니다. 즉 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 568,416,666원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 그래도 현재 최저가 347,410,000원은 최신 거래 520,000,000원과 최근 평균 517,500,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,663,740원 |
| 2. 을구 25번 근저당 · 주식회사신한은행 | 415,800,000원 | 341,746,260원 |
| 3. 을구 26번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 27번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 39,681,709원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 292,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광주신용보증재단 | 64,882,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,422,946원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 279,876,123원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 5,372,231원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 7,691,800원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업은행 | 69,255,409원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 4,717,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,749,699,983원 중 예상배당은 341,746,260원이고 미배당액은 2,407,953,723원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 347,410,000원 | 341,746,260원 | 2,407,953,723원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 243,186,999원 | 238,982,381원 | 2,510,717,602원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 170,230,899원 | 167,047,666원 | 2,582,652,317원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 풍암고등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지상20층 건물 내 1층 104호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,083,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 단지. 동부센트레빌 804세대, 2003.01.07 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 517,500,000원이지만 최근 구간이 과거보다 12.9% 낮습니다. 전체 평균 568,416,666원만 기준으로 할인폭을 계산하지 마세요.
- 1층 조건 확인. 본 건은 1층 104호입니다. 동일 면적 실거래는 층별 가격 차이가 있으므로 1층 조건을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐습니다. 수리 상태와 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 2026.08.24 발행 등기사항전부증명서를 기준으로 말소기준 이후 다수 권리가 존재합니다. 입찰 직전 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당채권 2,407,953,723원이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락장까지 반영해 판단
이 사건은 등기부의 권리 숫자가 매우 많아 첫인상은 복잡하지만, 말소기준이 명확하고 이후 권리가 매각으로 소멸하므로 매수인 인수 0원이라는 결론은 단순합니다. 임차인도 없습니다. 가격은 감정가 496,300,000원에서 1회 유찰돼 347,410,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 517,500,000원의 67.1%입니다.
다만 시장 자체는 최근 거래가 이전 구간보다 12.9% 하락했습니다. 최신 거래도 520,000,000원으로 과거 620,000,000원·630,000,000원·640,000,000원대 거래보다 낮아졌습니다. 따라서 이 물건의 포인트는 “등기가 많아 위험하다”가 아니라, 권리는 정리되지만 하락 추세와 1층·내부 미확인 조건까지 감안해 현재 할인폭이 충분한지를 판단하는 것입니다. 권리분석은 긍정적이고 가격도 최근 시세보다 낮지만, 시장 방향과 실제 상태 확인을 생략해서는 안 됩니다.
