의정부지방법원 2024타경3865. 양주시 남면 한산리 578의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 일부 건물의 용도는 농기계수리점이지만 현재는 창고·작업장·관리실로 이용 중이며, 제시외 건물과 지상의 수목·과수목도 일괄매각 범위에 포함됩니다. 말소기준권리는 2021.09.28 하나은행 근저당권 348,000,000원입니다. 그 이후 경기신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정, 서울보증보험 가압류와 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 장준형, 이민성, 이현숙, 김경희, 이응선의 전입일은 모두 2021.09.28보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없으므로 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 김경희는 보증금 5,000,000원이 확인되고 배당요구도 했지만 우선변제권은 확인되지 않아, 제공된 배당계산에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3865 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 한산리 578 · 경기도 양주시 남면 운하로99번길 345-24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고·작업장·관리실 |
| 토지 | 908.0㎡ · 잡종지 · 농림지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이의선 |
| 감정가 / 최저가 | 437,751,620원 / 214,498,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 280,534,926원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2021.09.28 설정된 하나은행 근저당권입니다. 경기신용보증재단의 46,050,000원 가압류, 2024.06.20 경매개시결정, 서울보증보험의 7,033,560원 가압류 및 양주시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.10.19 하나은행이 신청한 임의경매는 2023.11.27 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2024.06.20 다시 개시된 경매입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 위험은 ‘미상 보증금’
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 장준형 | 2017.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 이민성 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 이현숙 | 2019.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 김경희 · 130.0000㎡ | 2020.11.13 | 5,000,000원 | 선순위 전입 | 배당요구 2024.09.04 · 우선변제 미상 |
| 이응선 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
다섯 명 모두 전입일 자체는 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 장준형·이민성·이현숙·이응선은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않으므로 실제 인수금액을 산정할 수 없습니다. 김경희에 대해서만 5,000,000원이 확인되며, 현재 배당계산은 이 금액을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,802,972원 |
| 인수 · 김경희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 348,000,000원 | 210,695,028원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 46,050,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,033,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 401,083,560원 중 예상 배당은 210,695,028원이며, 미배당액은 190,388,532원입니다. 김경희 보증금 5,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 다른 문제
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 214,498,000원 | 210,695,028원 | 190,388,532원 | 5,000,000원 + 미상 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 171,598,400원 | 168,396,022원 | 232,687,538원 | 5,000,000원 + 미상 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 137,278,720원 | 134,556,818원 | 266,526,742원 | 5,000,000원 + 미상 |
낙찰가가 214,498,000원에서 171,598,400원, 137,278,720원으로 낮아져도 선순위 점유관계가 해소되는 것은 아닙니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재하는 상태에서는 낙찰가가 내려갔다는 사실과 실제 취득원가가 내려갔다는 판단을 동일시할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성 메모
- 현황. 일련번호 2는 창고, 일련번호 3은 창고·작업장, 일련번호 4는 관리실로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상 수목·과수목은 토지와 함께 평가·매각됩니다.
- 토지. 면적 908.0㎡, 지목 잡종지, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 142,600원/㎡입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 버스정류장 거리와 운행상태 등을 고려하면 일반적인 교통사정은 다소 양호하지 못한 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 한산1리 마을회관 남서측 근거리에 있고, 주변은 경지정리지대에 소규모 작업장·창고·농가주택이 혼재합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 장준형·이민성·이현숙·이응선의 보증금과 점유권원을 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김경희 인수 확인. 확인된 보증금은 5,000,000원이며 제공된 배당계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 명도 범위 확인. 점유자가 5명 확인되어 있으므로 각 점유 부분과 실제 사용관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목·과수목까지 포함되는 구조이므로 현황과 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 농림지역·농업진흥구역 등 규제에 따른 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 4회 유찰보다 중요한 것은 ‘얼마를 떠안는가’
이 사건은 감정가 437,751,620원에서 최저매각가 214,498,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 그 할인폭이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 5명이고, 이 가운데 여러 명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 현재 확인되는 인수액만 반영해도 실질취득은 최소 219,498,000원이며, 미상 보증금이 실제로 인수된다면 총액은 더 커집니다.
후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “싸게 내려왔다”가 아니라 “인수액부터 확정해야 한다”입니다. 선순위 점유자들의 보증금·점유권원·배당관계가 확인되기 전에는 낙찰가만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
