광주지방법원 2026타경30416. 사건 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 전라남도 담양군 담양읍 만성리 606, 면적 322.9㎡의 ‘대’이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상2층입니다. 등기부상 현 소유자는 김현주이고, 2025.03.19 대물변제를 원인으로 2025.03.20 소유권을 이전받았습니다.
권리관계의 중심은 2022.10.27 설정된 송정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원, 채무자는 주식회사휴먼앤네츄럴이며 토지 만성리 606이 공동담보로 표시돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2026.02.10 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구액은 307,569,040원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 만성리 606 · 전라남도 담양군 담양읍 완동1길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 322.9㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하1층·지상2층 |
| 소유자 | 김현주 (2025.03.19 대물변제, 2025.03.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 559,312,800원 / 391,519,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 307,569,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 점유자는 대항력 없음
말소기준권리는 2022.10.27 송정농업협동조합 근저당권입니다. 2024.07.16 국 명의 압류가 있었지만 2024.08.22 이미 말소됐고, 2026.02.10 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 알수없음 | 2025.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김민주는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 전입 자체가 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 내용이 확인되지 않아 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가는 559,312,800원, 현재 최저매각가는 391,519,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가에서 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오는 현재 391,519,000원에서, 2회 유찰 시 274,063,300원, 3회 유찰 시 191,844,310원으로 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 근저당권 미배당은 각각 90,573,586원, 171,641,510원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,281,266원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 송정농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,237,734원 |
현재 최저가 391,519,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 근저당권은 채권최고액 360,000,000원 기준으로 전액 배당되고 소유자 잔여가 25,237,734원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 만성리 소재 담양군보건소 북측 인근이며, 주위는 신흥주택지대입니다.
- 교통. 차량접근성은 무난하고 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상2층입니다. 급배수·위생·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 322.9㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 208,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·만성리 지구단위계획구역이며 개발촉진지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 수목이 포함됩니다. 잔디 등 토지부합물은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가 391,519,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 담양읍 만성리 단독주택·토지의 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김민주는 대항력은 없지만 현재 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 명도. 대항력이 없다는 판단과 실제 인도 과정은 별개입니다. 김민주의 실제 점유 범위와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각. 수목 포함 조건과 토지부합물 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원문에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등 토지이용 규제가 향후 이용·증개축 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.10.27 송정농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 김민주의 전입은 2025.12.08로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 391,519,000원 매각가 가정에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 남은 절반은 가격입니다. 이미 1회 유찰돼 감정가 559,312,800원에서 최저가 391,519,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 가격이 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 게다가 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택으로, 개별성이 큰 물건입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
