광주지방법원 2026타경30492. 광주 북구 오치동 금호타운 101동 901호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 현 소유자 백명옥은 2019.12.02 매매를 원인으로 거래가 160,000,000원에 취득했고 2020.01.13 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 134,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.20 주식회사 모아저축은행의 70,500,000원 가압류가 들어왔고, 2026.02.13 그 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 가격이 하락 중인 실거래 흐름에서 충분히 싸냐는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 925-1 101동 9층 901호 · 도로명 광주광역시 북구 서하로233번길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 9층 901호 |
| 소유자 | 백명옥 (2019.12.02 매매 · 거래가 160,000,000원 · 2020.01.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사모아저축은행 / 180,318,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2020.01.13 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 등기된 모아저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월·최신 거래’를 봐야 한다
금호타운 동일면적 84.94㎡의 최근 12개월 실거래는 4건이고 평균은 162,375,000원입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 이 평균의 99.8%로, 사실상 최근 시세와 같은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 4 | 139,500,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 4건 | 162,375,000원 |
전체 12건 평균은 179,041,666원이지만 여기에는 2023년 195,000,000원·205,000,000원, 2024년 180,000,000원·190,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함됩니다. 실제 최근 추세는 과거 구간보다 -13.3%로 하락했습니다. 특히 가장 최신인 2026.04 거래는 139,500,000원이므로, 신건 최저가 162,000,000원을 단순히 전체 평균의 90.5%라는 이유만으로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 모아저축은행 | 70,500,000원 | 24,532,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사모아저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 204,900,000원 중 예상 배당액은 158,932,000원, 미배당액은 45,968,000원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 45,968,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 77,914,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 103,471,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 오치동 소재 오치1동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·상가 등이 혼재하는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 9층입니다. 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역, 토지구획정리사업지구·전통상업보존구역 포함, 상대보호구역 저촉, 대로3류 및 소로3류에 접합니다. 공시지가는 799,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 금호타운은 247세대, 1995.07.20 준공입니다. 동일면적 최근 거래는 이어지고 있으나 최근 거래 추세가 -13.3%로 하락해 과거 전체 평균보다 최근 가격대 확인이 중요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전체 평균 착시 주의. 전체 12건 평균 179,041,666원보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 최근12개월 평균 162,375,000원과 최신 거래 139,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 과거보다 -13.3%입니다. 응찰가를 정할 때 과거의 180,000,000원~205,000,000원 거래보다 최근 거래를 중심으로 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 임차인. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 별도의 대항력·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 가격 기준 미배당 45,968,000원이 계산되지만 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 2020.01.13 스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 모아저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현재 가격 162,000,000원은 최근 12개월 평균 162,375,000원의 99.8%로 가격상 할인폭이 사실상 없습니다. 최신 실거래는 139,500,000원까지 내려왔고 최근 가격 추세도 -13.3%입니다. 전체 12건 평균 179,041,666원은 과거 고가 거래가 포함된 수치인 만큼 이를 근거로 신건을 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
