광주지방법원 2026타경30533. 광주 광산구 송정동 ‘송정크레지움센트럴’ 11층 1104호 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 178,000,000원의 임차권자 이유주입니다. 금액만 보면 최저가보다 보증금이 크지만, 이 사건에서는 그 차액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 등기된 전입신고일 2022.09.22이 말소기준권리인 우리은행 근저당의 2018.05.29보다 뒤이고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다.
따라서 임차보증금이 낙찰가를 초과한다는 이유만으로 ‘실질취득가가 보증금 178,000,000원으로 고정된다’고 볼 수 없습니다. 그 규칙은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 경우에 적용됩니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션은 모든 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층 1104호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트구조 12층 내 11층 1104호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 202,115,015원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 4,080,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원과 공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 이후 등기된 이유주의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이유주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.22 | 178,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2019.04.24 · 2020.06.20 · 2022.06.17 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2019.06.19 |
| 확정일자 기재 | 2019.05.21 · 2020.06.22 · 2023.05.25 |
| 임차권등기 | 2024.06.17 · 광주지방법원 임차권등기명령 2024카임5361 |
| 배당요구 | 2024.06.17 · 배당요구 있음 |
이유주의 임대차계약과 점유개시는 말소기준권리 이후이고, 등기된 전입신고도 2022.09.22로 우리은행 근저당 2018.05.29보다 늦습니다. 자료의 권리판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 명시합니다. 따라서 보증금 178,000,000원이 현재 최저가 144,200,000원보다 크더라도, 낙찰자가 미배당 차액을 떠안는 대항력 인수형으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 62.7%지만 실거래 표본의 한계가 크다
송정크레지움센트럴 실거래 자료에는 2023.11 거래 한 건이 있습니다. 거래가격은 230,000,000원, 전용면적은 84.58㎡, 2층입니다. 본건 비교 대상 면적은 73.9539㎡로 표시돼 있고, 면적 일치 여부는 불일치입니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 감정가 | — | 73.9539㎡ | 11 | 206,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.08.27 | 73.9539㎡ | 11 | 144,200,000원 |
수치상 현재 최저가는 최근 12개월 평균으로 제공된 230,000,000원의 62.7%입니다. 하지만 그 평균을 구성하는 거래가 1건뿐이고, 거래시점은 2023.11이며 본건과 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 “시세 2.30억 대비 37.3% 싸다”처럼 확정적으로 해석하는 것은 피해야 합니다. 이 사건의 가격 매력은 숫자상 할인폭은 크지만, 비교 시세의 신뢰도가 제한적이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 141,381,200원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,115,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,818,800원을 제외한 141,381,200원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 4,282,115,015원 중 미배당액은 4,140,733,815원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 144,200,000원 | 141,381,200원 | 4,140,733,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,940,000원 | 98,726,840원 | 4,183,388,175원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 4,213,128,859원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정공원역(광주도시철도1호선) 남측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·상가 등이 섞인 주거상업혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 이용상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물의 11층 1104호이며, 급·배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 1,209.0㎡, 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지 세대수는 40세대이고 제공된 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이유주의 임차권등기, 전입일 2022.09.22, 점유개시일 2019.06.19, 보증금 178,000,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2018.05.29 우리은행 근저당과 같은 날 근저당권 변경·공동담보 해제 내용을 원본 등기에서 대조합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 후 처리 여부를 확인합니다.
- 가격 자료 보강. 제공된 최근 거래는 2023.11 한 건이고 본건과 면적이 일치하지 않으므로 유사 면적·유사 층 거래를 추가 확인합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용과 실제 배당순위·배당액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있으므로 배당요구 및 조세채권 현황을 확인합니다.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 크다”만 보고 인수형으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 178,000,000원과 현재 최저가 144,200,000원입니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 차액을 떠안는 것은 아닙니다. 이유주의 전입신고는 말소기준권리보다 늦고 자료상 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰돼 144,200,000원까지 내려왔습니다. 제공된 최근 거래 230,000,000원과 비교하면 62.7%지만, 그 거래는 2023.11의 전용 84.58㎡ 한 건이고 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격 메리트는 유사 면적 실거래를 추가 확인한 뒤 판단할 사건입니다.
