광주지방법원 2026타경30544. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동아델리움인비엔날레’ 107동 1102호, 전유면적 84.8097㎡의 아파트입니다. 감정가는 399,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 279,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.30. 농협은행주식회사 근저당권 369,600,000원이며, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 임차인 노관순의 전입일은 2023.03.28.로 말소기준보다 빠르고, 보증금은 280,000,000원입니다.
따라서 이 물건은 “말소기준 이후 권리가 전부 지워진다”는 이유만으로 깨끗한 물건으로 분류할 수 없습니다. 임차인은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 제공된 배당구조에서도 우선변제권 없이 대항력에 따른 승계 구조로 처리됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 가격 메리트를 낙찰가 자체로 판단해서는 안 됩니다. 실질취득을 약 280,000,000원으로 놓고 시세와 비교하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30544 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1478 용봉동아델리움인비엔날레 107동 11층1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.8097㎡ · 제16층 중 제11층 · 동향 계단식 |
| 소유자 | 설재홍 · 2017.11.09. 거래가액 311,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 279,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2017.07.26 |
| 단지 규모 | 398세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노관순 | 1102호 | 2023.03.28 | 확인되지 않음 | 280,000,000원 | 2026.05.14 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 구조 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2026.05.14. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당표에서도 임차인에게 우선배당하지 않는 구조로 계산되어 있습니다. 이 때문에 매수인은 임차보증금의 미배당 부분을 승계하는 방식으로 접근해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가보다 보증금이 기준
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 279,300,000원 | 274,589,800원 | 1,939,500,666원 | 약 280,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 195,510,000원 | 191,972,860원 | 2,022,117,606원 | 약 280,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 136,857,000원 | 134,141,002원 | 2,079,949,464원 | 약 280,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 시세의 68.5%이지만, 이 비율만으로 가격 매력을 판단하면 잘못입니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 279,300,000원이 아니라 대항력 보증금에 의해 형성되는 실질취득 약 280,000,000원입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 2.8억으로 봐도 최근 거래 아래
용봉동아델리움인비엔날레 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 407,458,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 380,000,000원, 표본 최저는 380,000,000원, 최고는 430,000,000원입니다. 실질취득을 약 280,000,000원으로 보더라도 최근 거래가격대보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.81㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 16 | 418,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 8 | 421,500,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2025.12 | 84.81㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.8097㎡ | 12건 | 407,458,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,710,200원 |
| 임차인 노관순 보증금 | 280,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 369,600,000원 | 274,589,800원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사노형산업개발 | 225,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 정선화 | 560,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 강명화 | 261,999,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 광주신용보증재단 | 24,976,264원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 79,900,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,024,826원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 61,652,359원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행주식회사 | 23,357,321원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 411,312,099원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 77,268,597원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,214,090,466원 중 예상배당은 274,589,800원, 미배당은 1,939,500,666원입니다. 임차인 보증금은 배당대금 분배와 별개로 대항력에 따른 승계 여부가 실질취득비용을 좌우합니다.
⑥ 등기상 후순위 권리 — 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.08.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.11.22. 주식회사노형산업개발 근저당권과 2025년 이후 압류·가압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 즉 등기상 후순위 채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 집중해서 볼 부분은 등기상 후순위 채권이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태봉초등학교 북측 인근. 학교·아파트단지·단독주택·각종 점포가 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 제16층 중 제11층 일부이며 2017.07.26. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복2차선, 남측 왕복4차선 도로에 접하나 직접 차량 출입은 불가하고 서측 왕복2차선 도로를 통해 진출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,012,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 거래 12건, 평균 407,458,333원, 최저 380,000,000원, 최고 430,000,000원입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 279,300,000원만 보고 가격 메리트를 계산하지 말고, 대항력 보증금 280,000,000원을 기준으로 실질취득을 비교해야 합니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 노관순의 2023.03.28. 전입, 보증금 280,000,000원, 2026.05.14. 배당요구와 확정일자 확인 상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 명도·보증금 정산. 대항력 임차인이 있는 사건이므로 단순 소유자 점유 사건보다 인도와 보증금 정산 구조가 복잡합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 195,510,000원, 3회 유찰 시 136,857,000원으로 내려가더라도 실질취득은 약 280,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 407,458,333원뿐 아니라 최신 2026.04. 거래 380,000,000원과 개별 층·향·내부상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.793억 낙찰”이 아니라 “약 2.8억 실질취득”
이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 아닙니다. 한 차례 유찰되어 279,300,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 노관순의 보증금이 280,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 추가로 내려가더라도 매수인이 얻는 경제적 이익을 낙찰가 하락폭 그대로 계산하면 안 됩니다. 실질취득은 약 280,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
그렇다고 가격 매력이 사라지는 것은 아닙니다. 실질취득 약 280,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 407,458,333원과 최신 거래 380,000,000원보다 낮습니다. 결국 결론은 “가격은 매력적이지만, 대항력 임차인의 승계·명도 구조를 정확히 처리할 수 있을 때만 접근할 물건”입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차인 문제는 정리되지 않습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 실질취득비용을 정확히 읽는 것입니다.
